Сберечь и приумножить имеющиеся накопления поможет далеко не каждая покупка на рынке жилья. Редакция "РБК-Недвижимости" выяснила, как распознать ликвидную квартиру.
В условиях нестабильности в экономике, санации банков, падения курса рубля и прочих факторов россияне чаще стали вкладывать свободные средства в недвижимость. Однако сберечь и приумножить имеющиеся накопления поможет далеко не каждая покупка. Кроме того, непременным условием грамотной инвестиции является возможность быстро "сбросить" актив, продав его по выгодной цене.
Важно отметить, что не все жилье одинаково ликвидно. Поэтому при подборе квартиры в новостройке (неважно, приобретаете вы жилье для собственного проживания или в инвестиционных целях) нужно учитывать факторы, влияющие на возможность быстро и выгодно реализовать ее в случае необходимости, отмечают эксперты компании "Бест-Новострой". Чтобы в текущих рыночных условиях получить максимальную отдачу от инвестиций, нужно вкладывать средства в наиболее ликвидное предложение, добавляют специалисты группы компаний NAI Becar.
В первую очередь нужно помнить о трех китах ликвидности - местоположении, транспортной доступности и развитой инфраструктуре. Квартира в хорошем месте, куда легко добраться отовсюду, будет ликвидной во все времена, если, конечно, при продаже выставлять цену, адекватную рынку, отмечают риэлторы.
Помимо этих основополагающих параметров ликвидность квартиры определяют еще и такие характеристики, как площадь, этаж, виды из окон, размер кухни, наличие балкона или лоджии, высота потолков, удобство планировки, добавляют специалисты "Бест-Новострой".
В корпорации "Баркли" отмечают, что стоит также помнить о репутации застройщика. Еще один немаловажный фактор, который влияет на ликвидность жилья, - продуманные планировки и оптимальная площадь квартиры. "При условии грамотной планировки жилье именно небольшого метража является наиболее ликвидным, - считает коммерческий директор корпорации "Баркли" Екатерина Фонарева. - Сегодня клиенты не желают переплачивать за лишние метры, поэтому квартиры с нерациональными планировками, например комнатами неправильных форм или огромными холлами, могут годами не находить покупателей. В то время как компактные квартиры пользуются все большим спросом".
В "Бест-Новострой" считают, что наиболее важный параметр - площадь: метраж квартиры должен соответствовать ее классу и платежеспособному спросу целевой аудитории. Для жилья категорий эконом и комфорт оптимальная площадь однокомнатной квартиры - 36-42 кв. м, двухкомнатной - 54-62 кв. м, трехкомнатной - 68-82 кв. Так что, приобретая однушку экономкласса площадью 53 кв. м, будьте готовы к тому, что спрос на нее при продаже не будет ажиотажным.
Далее - размер кухни, высота потолков и этаж. Чтобы квартира была в дальнейшем востребована, площадь кухни должна быть не меньше 8-8,5 кв. м, а предпочтительнее - 10-12 кв. м, высота потолков - не менее 2,6 м.
Что же касается этажей, то наиболее популярными считаются средние: нередко квартиры в "золотой середине" застройщики оставляют напоследок и реализуют по более высоким ценам, чем на старте продаж. Однако и предубеждения по поводу квартир на первом и последнем этажах считают эхом из прошлого. А вот квартиру без балкона или расположенную "окна в окна" с соседним домом продать действительно труднее.
В NAI Becar отмечают, что важным условием для стабильного удорожания строящейся недвижимости является неконкурентная локация. "В случае, если возле строящегося жилого комплекса, в котором вы приобрели квартиру на начальной стадии строительства, другой застройщик заявил аналогичный жилой комплекс, цену перепродажи, вероятно, придется снизить, - комментирует Полина Яковлева, директор департамента новостроек Becar.
Эксперты Becar отмечают, что даже в насыщенной предложением локации можно выбрать инвестиционно привлекательный объект. "Важно приобрести в чем-то уникальную квартиру, - советует Полина Яковлева. - Например, в одном месте застраиваются сразу несколько жилых объектов, но в одном из них есть предложение с видом на парк или на воду. Даже в условиях избытка предложения в данной локации такие квартиры после сдачи будут стоить дороже.
Также специалисты "Баркли" отмечают, что квартиры с готовым ремонтом будут пользоваться популярностью, ведь такое предложение на рынке сегодня ограничено, в то время как спрос на них постоянно растет. К этим плюсам добавляется и значительная экономия на ремонте. Как отмечают эксперты компании, за счет больших объемов покупки стройматериалов застройщики добиваются значительных скидок. Поэтому ремонт от застройщика может обойтись до 35% дешевле сделанного самостоятельно. Ко всему прочему, в случае, если недвижимость приобретается с целью сдачи в аренду, инвестору не нужно тратить время на отделку.
Сергей Велесевич
Выбираем ликвидное жилье эконом-класса в новостройках. Как и когда следует вкладывать деньги в недвижимость?
Время чтения: 8 минут
Каким требованиям должно отвечать жилье, чтобы его можно было назвать ликвидным?
Самым востребованным жильем на сегодняшнем рынке недвижимости являются новостройки эконом-класса. Сложное положение российской экономики, следствием которого стали падение курса рубля, уменьшение доходов и неуверенность в завтрашней стабильности, заставляет россиян предпринимать шаги по сохранению сбережений. Не считая банковских вкладов, единственным надежным способом вложения свободных средств является покупка недвижимости.
Некоторые граждане покупают жилье для себя, другие планируют использовать его в коммерческих целях. Однако независимо от того, будет инвестор жить в купленной квартире сам или жилье нужно ему для последующей продажи или сдачи внаем, нужно искать такие варианты, которые при необходимости можно быстро и выгодно реализовать на рынке недвижимости.
Это зависит в первую очередь от ликвидности квартиры – совокупности факторов, которые позволяют продать ее в оптимальные сроки по самой привлекательной цене. Конечно, предсказать, какой будет эта цена, трудно – она зависит от ситуации на рынке, но за высоколиквидную квартиру можно получить максимальную в своем сегменте стоимость среди прочих объектов с похожими характеристиками. Очевидно, что не все квартиры могут похвастать такой способностью, поэтому давайте определим, каким требованиям должно отвечать жилье, чтобы его с полным основанием можно было назвать ликвидным.
Вкладываем в недвижимость на начальном этапе строительства
Приобретая жилье на уровне котлована, получаете до 50% прибыли после сдачи дома в эксплуатацию
Человека, инвестирующего в недвижимость, прежде всего интересует прибыль, а поэтому ему нужно приобрести квартиру по самой низкой цене, а продать – по самой высокой. Это возможно только в том случае, если покупка совершается на стадии "котлована". Однако возможность получения максимальной выгоды идет рука об руку с высокими рисками. Инвестируя в квартиру, которая существует только в виде проекта, покупатель рассчитывает через пару лет стать счастливым обладателем недвижимости, но есть также вероятность, что свое жилье он получит с запозданием на несколько лет, а то и вовсе станет жертвой долгостроя.
Чтобы этого не случилось, нужно со всей серьезностью подойти к выбору . Лучше обращаться к услугам компании, давно присутствующей на рынке. Известное имя и большое количество законченных объектов – лучшая рекомендация для девелопера.
Большей стабильности можно ожидать от застройщика, имеющего собственный парк строительной техники, производственную базу и архитектурное бюро. Всеобъемлющую информацию можно получить на форумах дольщиков, где обитают люди, не понаслышке знающие о состоянии того или иного объекта. Здесь можно узнать, насколько ответственно подходит компания к соблюдению своих обязанностей перед покупателями – в срок ли сдаются объекты, в каком состоянии, много ли недоделок и как они устраняются, не затягивает ли застройщик с оформлением прав собственности.
Самые надежные проекты - те, которые реализуются с применением закона . Схема долевого строительства на сегодняшний день является достаточно надежным гарантом защиты интересов покупателей. Если застройщик сотрудничает с крупными банками, вызывающими доверие инвесторов, это также положительно сказывается на его имидже. При соблюдении всех вышеперечисленных условий можно говорить о надежности застройщика и его хорошей репутации. Такая уверенность дает основание для покупки квартиры на начальном этапе строительства.
Покупка квартиры на начальном этапе строительства - самый выгодный вариант инвестирования в недвижимость, который позволяет, к тому же, выбрать самые "вкусные" предложения в проекте. На разнице первоначальной стоимости и цены, сложившейся на момент сдачи дома в эксплуатацию, можно сэкономить от 30 до 50% средств.
Транспортная инфраструктура – необходимое условие ликвидности
Высокая ликвидность невозможна без развитой транспортной инфраструктуры
В наше динамичное время высоко ценится свобода передвижения. Наличие в шаговой доступности станций метро, автобусных, трамвайных и троллейбусных остановок, железнодорожных платформ позволяет быстро добраться до нужного места и благотворно сказывается на ликвидности недвижимости. Квартиры в таких домах всегда будут более востребованы, чем жилье в "медвежьих углах".
Чем дальше жилой комплекс расположен от станции метро или железной дороги, тем меньше будет желающих купить в нем квартиру. Но ситуация может измениться к лучшему, если в районе планируется осуществление крупного инфраструктурного проекта – транспортно-пересадочного узла, станции метро, автомобильной магистрали и т. д. Спрос на квартиры начинает увеличиваться уже на старте строительства, а к моменту его окончания стоимость жилья может вырасти на 30%.
Архитектурные достоинства
Что ни говори о целесообразности, но эстетическая сторона играет при выборе жилья далеко не последнюю роль.
Жить в красивом здании, имеющем собственное "лицо" и оригинальный дизайн, гораздо приятнее, чем в унылой коробке с "дырками для света", как говорила героиня советского фильма.
Радует то, что сегодня жилые комплексы выглядят гораздо симпатичнее, чем панельное жилье той эпохи. Многие из них, даже в категории массового жилья, строятся по индивидуальным проектам, имеют привязку к местности и органично вписываются в городской ландшафт. Наличие этих характеристик, несомненно, повышает привлекательность объекта в целом и ликвидность отдельных квартир.
Размер и планировка
Самое ликвидное жилье – то, которое доступно наибольшему количеству покупателей, то есть самые недорогие варианты. Наибольшей популярностью у инвесторов пользуются , и небольшие . Если перед покупателем стоит дилемма – купить одну "трешку" или две однокомнатные квартиры, специалисты советуют остановиться на втором варианте, так как он имеет более предпочтителен. На такие объекты всегда есть спрос, они быстрее восстанавливаются в цене после кризиса, на них легче найти арендаторов.
Приобретая квартиру для коммерческих целей (сдачи внаем), лучше всего сразу подумать о подходящем интерьере. Ведь если недвижимость продается без отделки, покупателю придется самостоятельно делать ремонт, вкладывая в него дополнительные средства. Не будем также забывать и о времени, которое для этого понадобится. Чтобы освободить себя от дополнительных хлопот и сократить время простоя квартиры, стоит поискать компанию, производящую внутреннюю отделку в построенных ею объектах. Дольщику это выйдет и быстрее, и дешевле, чем самому покупать материалы и нанимать рабочих. Особенных изысков ожидать не приходится, но требование "чистенько и аккуратно" будет соблюдено, а что еще нужно для съемной квартиры?
И школы, и магазины…
Еще один немаловажный фактор ликвидности – наличие развитой социальной инфраструктуры, которая делает жизнь в данном районе комфортной, перспективной и интересной. Прекрасно, если в проекте жилого комплекса предусмотрено возведение школы или детского сада, но жильцам новостроек (а большинство из них – семьи с детьми) также нужны больницы и поликлиники, спортивные и развлекательные центры, магазины, отделения банков, учебные заведения и другие составляющие полноценной городской среды.
К большому сожалению, в новых районах строительство социальной инфраструктуры зачастую запаздывает, и жители годами ожидают ввода жизненно необходимых объектов. Их отсутствие значительно снижает привлекательность недвижимости. Напротив, наличие в хорошем объеме социальной инфраструктуры повышает ликвидность как отдельных квартир, так и жилых комплексов в целом.
Как видим, ликвидность жилья не зависит от какого-то одного фактора, а является совокупностью нескольких составляющих, которые делают недвижимость крайне привлекательной для покупателей.
- Местоположение. К нему относится близость транспортных узлов, инфраструктура, репутация района, криминогенный уровень, рабочие места, экология. Стандартные требования — наличие детских садов, школ, поликлиник, парковочных мест и остановок общественного транспорта.
- Тип дома. Здесь оценивается материал и год постройки. Первое место занимают кирпичные и монолитные дома нового поколения, за ними следует панельная застройка. В последнем случае важную роль играет этажность: чем выше «панелька», тем больше ее ликвидность.
- Состояние здания. Новостройки и реновированные здания пользуются большим спросом, чем старый фонд. Дополнительные очки добавляет благоустроенная придомовая территория.
- Площадь и этаж. Квартиры на первом, последнем и тринадцатом этаже обладают более низким уровнем ликвидности. Та же ситуация складывается с жильем, в котором была проведена незаконная перепланировка.
- Состояние инженерных сетей и перекрытий. Старые трубы, ветхая электропроводка, деревянные перекрытия — факторы риска.
- Ремонт. Критерий достаточно спорный. Кто-то ищет квартиру в состоянии"заезжай и живи«. А кто-то желает сделать ремонт по своему вкусу. В последнем случае чистовая отделка станет «отягчающим обстоятельством».
- Степень застройки микрорайона. Чем больше новых жилых комплексов в округе, тем ниже ликвидность недвижимости. В таких случаях стоит обратить внимание на квартиры с уникальными характеристиками. Преимуществом станет вид на воду, близость парка или удачная планировка.
(Продолжаем тему про ликвидность квартиры, начатую в ).
Что же такое ликвидность квартиры? Ликвидность – это способность любого актива (в нашем случае – недвижимость) быстро превращаться в деньги. Ликвидная недвижимость – недвижимость, которую можно быстро продать.
Если квартира не соответствует требованиям рынка, то она не ликвидная, и, единственный способ ее продать – это снизить цену, насколько возможно. Снижение цены ведет за собой риск – это потеря ля клиента. Хотя в некоторых случаях даже значительное снижение цены у неликвидной квартиры не помогает такому жилью найти нового хозяина.
То, что сейчас происходит в покупательских рядах – очень интересно! П окупки клиентов совершаются в основном в сегменте эконом-класса, покупки совершаются здесь и сейчас, и никто не задумываются о долгосрочной стратегии. Никто не задает себе вопрос: “Ч то же будет дальше с моей квартирой?”.
По нашим предположениям, на самом деле, потенциал ликвидности именно для квартир в эконом-классе – очень низкий. Необходимо выбирать, скорее всего, квартиры комфорт-класса (это тоже сегмент недвижимости), потенциал ликвидности которого значительно и значительно выше.
Поэтому, мы всем своим клиентам настоятельно рекомендуем, даже если они хотят совершить покупку жилья в сегменте эконом-класса, пристально обращать внимание на параметры ликвидности того или иного варианта квартиры. Необходимо упомянуть, что сохранение стоимости жилья – это ваша долгосрочная стратегия, ваши инвестиции в будущее. Если ваша цель – сохранить деньги именно в недвижимости (для себя или для детей), или просто купить квартиру, которая будет расти в цене быстрее средних показателей по рынку, то выбирайте ту квартиру, которая нравится не столько Вам, сколько потенциальным покупателям.
Покупая недвижимость, думайте о ликвидность квартиры
На что, прежде всего, нужно обратить внимание, когда вы задумываетесь о ликвидности квартиры? Здесь есть несколько факторов. Сначала надо посмотреть на планировку квартиры, как отделаны места общего пользования, этажность, инженерию (лифты). В каком состоянии находится парковка и есть ли вообще она, где рсположена квартира (то есть обратить внимание на локацию), а также проверить юридическую чистоту будущего жилья.
Меньше всего влияет на ликвидность квартиры внутренняя отделка (ремонт), а также архитектура здания.
Уточним, что такое ликвидная планировка: ликвидная планировка это большая кухня, отличная эргономика, небольшой коридор, отсутствие «лишних площадей», наличие кладовки (гардеробной), хорошая освещенность либо витражные окна, лоджия (балкон), а также определенных локациях – «европланировка». Естесственно, в эконом-классе не все из перечисленных параметров присутствуют, но на это тоже надо обращать внимание.
Сейчас, если вы хотите купить квартиру в домах эконом-класса, необходимо сравнивать между собой варианты квартир. Даже в эконом-классе есть более ликвидные квартиры, есть и менее ликивидные квартиры. И, как мы понимаем, чтобы быть в дальнейшем быть более свободным в своем выборе, чтобы была возможность обменять именно эту квартиру через 5-10 лет на что-то большее и лучшее, нужно обязательно обращать внимание на вышеперечисленные параметры.
Вся запись выступления первой части доступна на нашем канале Youtube.
Подпишитесь на нашу рассылку и вы будете знать еще больше о том, как выгодно купить квартиру в Нижнем Новгороде! А если не трудно – поделитесь, пожалуйста, этой статьей в соцсетях – может быть, она сможет быть полезной и поможет сэкономить деньги при продаже и покупке новостройки не только вам, но и вашему другу! 🙂
Наиболее ликвидными объектами недвижимости в Московском регионе, по-прежнему, остаются квартиры небольшого метража. Однако постепенно структура массового спроса на жилье меняется: благодаря ипотеке растет доля покупателей, которые стремятся к расширению жилплощади.
По мнению адвоката и финансового консультанта агентства «Правильные инвестиции в недвижимость» Олега Сухова, прервать этот закономерный процесс трансформации рынка может лишь наметившийся рост ставок по кредитам.
Московские «однушки» всегда в цене...
Ликвидность недвижимости измеряется временем, которое потребуется продавцу для того, чтобы найти покупателя. Чем короче срок реализации недвижимости, тем выше ее ликвидность. В этом смысле остаются вне конкуренции однокомнатные квартиры площадью от 36 до 46 кв. м в домах постройки 70-80-х годов, расположенные поблизости от станций метро. Такая недвижимость хотя и не соответствует современным требованиям комфорта, но очень востребована среди студентов и молодых семей, которые еще не успели обзавестись детьми. Средний срок экспозиции таких вариантов не превышает 1-1,5 месяцев.
... и «двушки» тоже
Востребованы на московском рынке и двухкомнатные квартиры площадью не более 55-65 кв. м, расположенные в районах с хорошей транспортной доступностью и развитой инфраструктурой. Ликвидность такой недвижимости зависит не только от цены, но и от сочетания множества факторов: ориентации окон (желательно, чтобы они выходили в тихий двор), просторной кухни, однородного социального состава жильцов дома, чистоты подъезда, экологии, криминогенной обстановки в районе, наличия в шаговой доступности зон отдыха (парков, скверов, близость лесопарковых зон). По срокам экспозиции наиболее привлекательные и не переоцененные «двушки» конкурируют с однокомнатными вариантами и ждут покупателей не более 1,5-2 мес.
Студии в «среднем поясе»: малогабаритные мечты
Сохраняется высокая ликвидность квартир-студий в новостройках среднего пояса Подмосковья - в районах комплексной застройки, которые расположены в 20-30 км от МКАД и связаны с Москвой линиями пригородного железнодорожного сообщения, либо возводятся рядом с крупными местами приложения труда (например, аэропортами). Такое жилье пользуется повышенным спросом у сотрудников крупных предприятий, студентов, мигрантов из других регионов России и ближнего зарубежья и обычно находит своего покупателя за 2-2,5 месяца. «Однако покупку жилья в этом сегменте необходимо совершать крайне осмотрительно: некоторые подмосковные локации затоварены студиями и малогабаритными квартирами. Многие инвесторы уже отчаялись продать малогабаритки по ценам, которые обеспечили бы им доходность вложений, и могут обрушить рынок», - предупреждает финансовый консультант Олег Сухов.
Подмосковные «двушки»: спрос на расширение
В последнее время еще одним хитом рынка становятся двухкомнатные квартиры в подмосковных новостройках - в районах с широкой вариативностью маршрутов общественного транспорта. В идеале - в непосредственной близости от станций метро или пригородных электропоездов, а также в кварталах с развитой социальной инфраструктурой (детсады, школы, поликлиники). Как правило, спрос на такое жилье предъявляют молодые семьи, в которых супруг работает в Москве, а супруга занимается воспитанием детей. Квартиры такого формата часто приобретаются в ипотеку. По словам Олега Сухова, ликвидностью жилья, которое приобретается в кредит, легче управлять, поскольку спрос крайне чувствителен к цене. Так, коррекция цены на 10% относительно среднерыночного уровня приводит к резкому всплеску спроса на объект, что позволяет сократить сроки экспозиции на 20-30%.
Апартаменты: жилье и работа под одной крышей
Несмотря на спорность правового статуса апартаментов, такая недвижимость популярна в бизнес-сегменте. В Москве на этот формат приходится уже около 30% предложения, однако девелоперов это не останавливает. Высокий спрос на апартаменты отчасти объясняется новым, постепенно набирающим обороты трендом. Все больше москвичей (прежде всего, люди творческих профессий, адвокаты, врачи и пр.) пытаются объединить жилое и рабочее пространство под одной крышей. В то время как эксплуатация в таком режиме классического жилья связана с рядом юридических ограничений, а загородная недвижимость неудобна из-за транспортного коллапса, апартаменты предполагают гораздо большую свободу действий. Поэтому, несмотря на стабильный рост предложения в этом сегменте рынка, оно активно поглощается спросом.