Nem todas as compras no mercado imobiliário o ajudarão a economizar e aumentar suas economias existentes. Os editores da RBC Real Estate descobriram como reconhecer um apartamento líquido.
Em condições de instabilidade da economia, reorganização bancária, desvalorização do rublo e outros fatores, os russos começaram a investir com mais frequência os fundos disponíveis em imóveis. No entanto, nem todas as compras o ajudarão a economizar e aumentar suas economias existentes. Além disso, uma condição indispensável para um investimento competente é a capacidade de “reiniciar” rapidamente um ativo, vendendo-o a um preço favorável.
É importante notar que nem todas as habitações são criadas iguais. Portanto, ao escolher um apartamento em prédio novo (não importa se você está comprando moradia para residência própria ou para fins de investimento), é necessário levar em consideração fatores que influenciam a capacidade de vendê-lo de forma rápida e lucrativa, se necessário. , observam especialistas da empresa Best-Novostroy. Para obter o máximo retorno do investimento nas atuais condições de mercado, é necessário investir na oferta mais líquida, acrescentam especialistas do grupo de empresas NAI Becar.
Em primeiro lugar, é preciso lembrar os três pilares da liquidez - localização, acessibilidade aos transportes e infraestrutura desenvolvida. Um apartamento bem localizado, de fácil acesso de qualquer lugar, terá liquidez em todos os momentos, se, claro, no momento da venda você definir um preço adequado ao mercado, observam os corretores de imóveis.
Além desses parâmetros fundamentais, a liquidez de um apartamento também é determinada por características como área, piso, vistas das janelas, tamanho da cozinha, presença de varanda ou loggia, altura do teto, facilidade de planejamento, acrescentam especialistas da Best-Novostroy .
A Barkley Corporation observa que também vale lembrar a reputação do desenvolvedor. Outro fator importante que afeta a liquidez da habitação são os layouts bem pensados e a área ideal do apartamento. “Com um planejamento adequado, moradias de pequena metragem quadrada são as mais líquidas”, diz Ekaterina Fonareva, diretora comercial da Barkley Corporation. “Hoje, os clientes não querem pagar a mais por metros quadrados extras, então apartamentos com layouts irracionais, por exemplo,. quartos de formas irregulares ou salões enormes podem durar anos sem encontrar compradores, enquanto os apartamentos compactos têm uma procura crescente.”
A Best-Novostroy acredita que o parâmetro mais importante é a área: a metragem quadrada de um apartamento deve corresponder à sua classe e à demanda efetiva do público-alvo. Para moradias nas categorias econômica e conforto, a área ideal de um apartamento de um cômodo é de 36 a 42 metros quadrados. m, dois quartos - 54-62 m². m, três quartos - 68-82 m². Assim, adquirir um apartamento de um cômodo classe econômica com área de 53 m2. m, esteja preparado para o fato de que a demanda durante a venda não será apressada.
A seguir estão as dimensões da cozinha, altura do teto e piso. Para que o apartamento tenha demanda no futuro, a área da cozinha deve ter pelo menos 8 a 8,5 metros quadrados. m, e de preferência 10-12 m². m, altura do teto - pelo menos 2,6 m.
Quanto aos pisos, os intermédios são considerados os mais populares: os promotores muitas vezes deixam os apartamentos no “meio-termo” para o final e vendem-nos a preços mais elevados do que no início das vendas. No entanto, os preconceitos sobre os apartamentos do primeiro e último andares são considerados um eco do passado. Mas um apartamento sem varanda ou localizado “janela a janela” com uma casa vizinha é realmente mais difícil de vender.
NAI Becar observa que uma condição importante para um aumento estável no preço dos imóveis em construção é uma localização não competitiva. “Se, próximo a um conjunto residencial em construção no qual você comprou um apartamento em fase inicial de construção, outra incorporadora anunciar um conjunto residencial semelhante, provavelmente o preço de revenda terá que ser reduzido”, comenta Polina Yakovleva, diretora do Becar departamento de novos edifícios.
Os especialistas da Becar observam que mesmo em um local saturado de oferta, você pode escolher um imóvel atraente para investimento. “É importante adquirir um apartamento único de alguma forma”, aconselha Polina Yakovleva “Por exemplo, vários imóveis residenciais estão sendo construídos em um só lugar, mas um deles tem oferta com vista para um parque ou água. fornecer em um determinado local esses apartamentos custará mais após a conclusão.
Os especialistas da Barkley também observam que os apartamentos prontos para reforma serão populares, porque a oferta no mercado hoje é limitada, enquanto a demanda por eles está em constante crescimento. A estas vantagens somam-se poupanças significativas em reparações. Como observam os especialistas da empresa, devido aos grandes volumes de compras de materiais de construção, os incorporadores conseguem descontos significativos. Portanto, os reparos feitos por um desenvolvedor podem custar até 35% menos do que aqueles feitos de forma independente. Além disso, se o imóvel for adquirido para fins de locação, o investidor não precisa perder tempo com acabamentos.
Sergei Velesevich
Escolhemos moradias de classe econômica acessíveis em edifícios novos. Como e quando você deve investir em imóveis?
Tempo de leitura: 8 minutos
Que requisitos a habitação deve cumprir para ser chamada de líquida?
As habitações mais populares no mercado imobiliário atual são os novos edifícios de classe econômica. A difícil situação da economia russa, que resultou na desvalorização do rublo, na diminuição dos rendimentos e na incerteza quanto à estabilidade do futuro, está a forçar os russos a tomar medidas para preservar as suas poupanças. Além dos depósitos bancários, a única forma confiável de investir os fundos disponíveis é através da compra de imóveis.
Alguns cidadãos compram habitação para si próprios, outros planeiam utilizá-la para fins comerciais. Porém, independentemente de o investidor ir morar ele mesmo no apartamento adquirido ou precisar da moradia para posterior venda ou aluguel, ele precisa buscar opções que, se necessário, possam ser vendidas de forma rápida e lucrativa no mercado imobiliário.
Isto depende principalmente da liquidez do apartamento - uma combinação de fatores que permitem vendê-lo no prazo ideal e ao preço mais atrativo. Claro que é difícil prever qual será esse preço - depende da situação do mercado, mas para um apartamento de alta liquidez você pode obter o preço máximo em seu segmento entre outros imóveis com características semelhantes. Obviamente, nem todos os apartamentos podem se orgulhar dessa capacidade, então vamos determinar quais requisitos a habitação deve atender para ser legitimamente chamada de líquida.
Investimos em imóveis em fase inicial de construção
Ao adquirir uma moradia no nível do poço, você recebe até 50% de lucro após colocar a casa em operação
Quem investe em imóveis está interessado principalmente no lucro e, portanto, precisa comprar um apartamento pelo preço mais baixo e vendê-lo pelo mais alto. Isso só é possível se a compra for feita na fase “pit”. No entanto, o potencial para obter o máximo benefício vem acompanhado de riscos elevados. Ao investir num apartamento que existe apenas como projecto, o comprador espera tornar-se num feliz proprietário de um imóvel dentro de alguns anos, mas também existe a possibilidade de receber a sua casa com vários anos de atraso, ou mesmo de se tornar uma vítima de construção de longo prazo.
Para evitar que isso aconteça, você precisa levar sua escolha a sério. É preferível recorrer aos serviços de uma empresa que já está há muito tempo no mercado. Um nome conhecido e um grande número de projetos concluídos são a melhor recomendação para um desenvolvedor.
Maior estabilidade pode ser esperada de um desenvolvedor com frota própria de equipamentos de construção, base de produção e escritório de arquitetura. Informações completas podem ser obtidas nos fóruns de acionistas, onde vivem pessoas que conhecem em primeira mão o estado de um determinado objeto. Aqui você poderá descobrir com que responsabilidade a empresa aborda suas obrigações para com os clientes - se os objetos são entregues no prazo, em que condições, se há muitas deficiências e como elas são eliminadas, se o desenvolvedor está atrasando o registro dos direitos de propriedade.
Os projetos mais confiáveis são aqueles implementados de acordo com a lei. O esquema de construção compartilhada hoje é um fiador bastante confiável de proteção dos interesses dos compradores. Se um promotor coopera com grandes bancos que inspiram confiança entre os investidores, isso também tem um efeito positivo na sua imagem. Se todas as condições acima forem atendidas, podemos falar sobre a confiabilidade do desenvolvedor e sua boa reputação. Essa confiança serve de base para a aquisição de um apartamento na fase inicial de construção.
Comprar um apartamento em fase inicial de construção é a opção mais rentável para investir em imóveis, o que também permite escolher as ofertas mais “deliciosas” do projeto. A diferença entre o custo inicial e o preço vigente no momento da entrada em operação da casa pode economizar de 30 a 50% do dinheiro.
Infraestrutura de transporte é condição necessária para liquidez
A elevada liquidez é impossível sem uma infraestrutura de transporte desenvolvida
Nos nossos tempos dinâmicos, a liberdade de movimento é altamente valorizada. A presença de estações de metro, paragens de autocarro, eléctrico e trólebus e plataformas ferroviárias a poucos passos permite chegar rapidamente ao local pretendido e tem um efeito benéfico na liquidez do imobiliário. Os apartamentos nesses edifícios serão sempre mais procurados do que as habitações nos “cantos dos ursos”.
Quanto mais longe um complexo residencial estiver de uma estação de metrô ou trem, menos pessoas desejarão comprar um apartamento lá. Mas a situação pode mudar para melhor se um grande projeto de infraestrutura for planejado na área - um centro de transporte, estação de metrô, rodovia, etc. A demanda por apartamentos começa a aumentar já no início da construção, e no momento em que é concluído, o custo da habitação pode aumentar em 30%.
Méritos arquitetônicos
Diga o que quiser sobre conveniência, mas o lado estético desempenha um papel importante na escolha da moradia.
Viver em um belo prédio com “cara” própria e design original é muito mais agradável do que viver em uma caixa monótona com “buracos de luz”, como disse a heroína de um filme soviético.
A boa notícia é que os complexos residenciais de hoje parecem muito mais bonitos do que as casas de painéis daquela época. Muitos deles, mesmo na categoria de moradias coletivas, são construídos de acordo com projetos individuais, estão vinculados ao local e se enquadram organicamente na paisagem urbana. A presença destas características aumenta sem dúvida a atratividade do imóvel como um todo e a liquidez dos apartamentos individuais.
Tamanho e layout
A habitação mais líquida é aquela que está à disposição do maior número de compradores, ou seja, as opções mais baratas. Os pequenos também são os mais populares entre os investidores. Se o comprador se depara com um dilema - comprar um “três rublos” ou dois apartamentos de um quarto, os especialistas aconselham a escolha da segunda opção, por ser mais preferível. Sempre há demanda por esses imóveis, eles se recuperam de preço mais rapidamente após a crise e é mais fácil encontrar inquilinos para eles.
Ao adquirir um apartamento para fins comerciais (arrendamento), o melhor é pensar imediatamente num interior adequado. Afinal, se o imóvel for vendido sem acabamento, o próprio comprador terá que fazer os reparos, investindo nele recursos adicionais. Também não esqueçamos o tempo que isso levará. Para se libertar de complicações adicionais e reduzir o tempo de inatividade do seu apartamento, deverá procurar uma empresa que produza decoração de interiores nos edifícios que construiu. Isto será mais rápido e barato para o acionista do que comprar ele mesmo os materiais e contratar trabalhadores. Você não deve esperar nenhum detalhe especial, mas o requisito de “limpo e arrumado” será atendido, e o que mais é necessário para um apartamento alugado?
E escolas e lojas...
Outro importante fator de liquidez é a presença de infraestrutura social desenvolvida, que torna a vida numa determinada área confortável, promissora e interessante. É ótimo que o projeto de um complexo residencial preveja a construção de uma escola ou jardim de infância, mas os moradores de novos edifícios (e a maioria deles são famílias com crianças) também precisam de hospitais e clínicas, centros esportivos e de entretenimento, lojas, agências bancárias, instituições educacionais e outros componentes de um ambiente urbano completo.
Infelizmente, em novas áreas, a construção de infra-estruturas sociais é frequentemente atrasada e os residentes esperam durante anos pela entrada em funcionamento de instalações vitais. A sua ausência reduz significativamente a atratividade do setor imobiliário. Pelo contrário, a presença de uma boa quantidade de infra-estruturas sociais aumenta a liquidez tanto dos apartamentos individuais como dos complexos residenciais como um todo.
Como você pode ver, a liquidez da habitação não depende de nenhum fator, mas é uma combinação de vários componentes que tornam os imóveis extremamente atrativos para os compradores.
- Localização. Isto inclui a proximidade de centros de transportes, infra-estruturas, reputação da área, nível de criminalidade, empregos e ecologia. Os requisitos padrão são a disponibilidade de jardins de infância, escolas, clínicas, vagas de estacionamento e paradas de transporte público.
- Tipo de casa. Aqui são avaliados o material e o ano de construção. O primeiro lugar é ocupado por casas de alvenaria e monolíticas de nova geração, seguidas por edifícios de painéis. Neste último caso, o número de pisos desempenha um papel importante: quanto maior for a “soquete”, maior será a sua liquidez.
- Estado do edifício. Os edifícios novos e os edifícios renovados são mais procurados do que os edifícios antigos. A área local ajardinada acrescenta pontos adicionais.
- Área e piso. Os apartamentos do primeiro, último e décimo terceiro andares apresentam menor nível de liquidez. A mesma situação surge com as habitações onde foi realizada uma remodelação ilegal.
- Estado das redes de utilidades e tetos. Canos velhos, fiação elétrica em ruínas e pisos de madeira são fatores de risco.
- Reparar. O critério é bastante controverso. Alguém procura um apartamento em estado de “mudar e morar” e alguém quer fazer reformas ao seu gosto, o acabamento se tornará uma “circunstância agravante”.
- O grau de desenvolvimento do microdistrito. Quanto mais novos complexos residenciais na área, menor será a liquidez dos imóveis. Nesses casos, vale atentar para apartamentos com características únicas. A vantagem será a vista para a água, a proximidade de um parque ou um bom layout.
(Continuamos o tópico sobre a liquidez do apartamento, iniciado em).
Qual é a liquidez de um apartamento?Liquidez é a capacidade de qualquer ativo (no nosso caso, imóveis) de se transformar rapidamente em dinheiro. Imóveis líquidos– imóveis que podem ser vendidos rapidamente.
Se o apartamento não atender aos requisitos do mercado, entãonão é líquido e,a única maneira de vendê-lo é reduzindo o preço o máximo possível. Reduzir o preço acarreta um risco - é uma perda para o cliente.Embora em alguns casos até mesmo significativo redução de preço ter um apartamento ilíquido não ajuda esse tipo de moradiaencontre um novo dono.
Que, o que está acontecendo agora nas fileiras dos consumidores é muito interessante! Compras clientes são realizados principalmente no segmento de classe econômica,as compras são feitas aqui e agora,e ninguém pensasobre estratégia de longo prazo. Ninguém se pergunta: “Ha mesma coisa acontecerá com meu apartamento?
De acordo com nossas suposições, Na verdade, potencial de liquidez exatamente para apartamentos em classe econômica– muito baixo. Você precisa escolhermuito provavelmente, apartamentos de classe conforto (este também é um segmento imobiliário), potencial de liquidezque significativamente e significativamente mais alto.
Portanto, nós para todos os nossos clientes Recomendamos fortemente que mesmo que queiram adquirir uma casa no segmento de classe econômica,preste muita atenção aos parâmetros de liquidez de uma determinada opção de apartamento.Deve-se mencionar que a manutenção do valora habitação é a sua estratégia de longo prazo, o seu investimento no futuro.Se seu objetivo é economizar dinheiroespecificamente no setor imobiliário (para você ou para filhos), ou simplesmente comprar um apartamento cujo preço aumentará mais rapidamente do que a média do mercado, entãoescolha o apartamento que agrada não só a você, mas também a potenciais compradores.
Na hora de comprar um imóvel pense na liquidez do apartamento
Em que você deve prestar atenção em primeiro lugar?quando você pensa na liquidez de um apartamento?Existem vários fatores em jogo aqui. Primeiro você precisa olhar o layout do apartamento,forma de decoração das áreas comuns, quantidade de andares, engenharia (elevadores). Em que condições está?estacionamento e se há estacionamento, onde fica o apartamento (ou seja, preste atenção na localização), e verifique tambémpureza jurídica da futura habitação.
Ao menos afeta a liquidez do apartamentodecoração de interiores (reparação), bem como arquitectura de edifícios.
Esclareçamos o que é um plano líquido: um plano líquido é cozinha ampla, excelenteergonomia, corredor pequeno, falta de “espaço extra”,a presença de arrecadação (vestiário), boa iluminação ou vitrais, loggia (varanda), bem comoem determinados locais - “planeamento europeu”. Naturalmente, na classe econômica nem todos os parâmetros listados estão presentes, mas você também precisa prestar atenção a isso.
Agora, se você quiser comprar um apartamento em prédios de classe econômica,É necessário comparar as opções de apartamentos entre si.Mesmo na classe econômica há apartamentos mais acessíveis, háe apartamentos menos líquidos. E, como entendemos, ser estar no futuromais liberdade na sua escolha, para que você tenha a oportunidade de trocar este apartamento em particular em 5 a 10 anos por algo maior e melhor,deve ser abordadoatenção ao acima parâmetros.
A gravação completa da performance da primeira parte está disponível em nosso canal YouTube.
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Os imóveis de maior liquidez na região de Moscou continuam sendo os pequenos apartamentos. No entanto, a estrutura da procura massiva de habitação está a mudar gradualmente: graças às hipotecas, está a crescer a percentagem de compradores que procuram expandir o seu espaço habitacional.
Segundo Oleg Sukhov, advogado e consultor financeiro da agência “Correct Investments in Real Estate”, este processo natural de transformação do mercado só pode ser interrompido pelo aumento emergente das taxas de empréstimo.
Os "apartamentos de um quarto" em Moscou estão sempre no preço...
A liquidez de um imóvel é medida pelo tempo que o vendedor leva para encontrar um comprador. Quanto menor o prazo para venda de um imóvel, maior será sua liquidez. Nesse sentido, os apartamentos de um cômodo que variam de 36 a 46 metros quadrados permanecem pouco competitivos. m em casas construídas nas décadas de 70 e 80, localizadas próximas a estações de metrô. Embora esses imóveis não atendam aos requisitos modernos de conforto, são muito procurados por estudantes e famílias jovens que ainda não tiveram tempo de ter filhos. O período médio de exposição para tais opções não excede 1-1,5 meses.
... e “pedaço de copeque” também
Apartamentos de dois quartos com área não superior a 55-65 metros quadrados também são procurados no mercado de Moscou. m, localizado em zonas com boas acessibilidades de transportes e infra-estruturas desenvolvidas. A liquidez desses imóveis depende não só do preço, mas também de uma combinação de vários fatores: a orientação das janelas (é aconselhável que fiquem voltadas para um pátio tranquilo), uma cozinha espaçosa, uma composição social homogênea dos moradores da casa, a limpeza da entrada, o ambiente, a situação criminosa na zona, a presença de distância a pé de zonas de lazer (parques, jardins públicos, proximidade de zonas florestais). Em termos de tempo de exposição, os apartamentos de dois quartos mais atraentes e não superfaturados competem com as opções de um quarto e não esperam pelos compradores mais do que 1,5 a 2 meses.
Estúdios na “zona intermediária”: sonhos de pequeno porte
Permanece alta liquidez de apartamentos estúdio em novos edifícios na zona intermediária da região de Moscou - em áreas de desenvolvimento integrado localizadas a 20-30 km do anel viário de Moscou e conectadas a Moscou por linhas ferroviárias suburbanas, ou em construção perto grandes locais de trabalho (por exemplo, aeroportos). Essas moradias são muito procuradas por funcionários de grandes empresas, estudantes, migrantes de outras regiões da Rússia e países vizinhos e geralmente encontram seu comprador em 2 a 2,5 meses. “No entanto, a compra de moradias neste segmento deve ser feita com muito cuidado: alguns locais próximos a Moscou estão lotados de estúdios e pequenos apartamentos. Muitos investidores já perderam a esperança de vender carros de pequena dimensão a preços que lhes proporcionassem um retorno do seu investimento, podendo colapsar o mercado”, alerta o consultor financeiro Oleg Sukhov.
“Pedaço Kopeck” da região de Moscou: demanda por expansão
Recentemente, apartamentos de dois quartos em novos edifícios perto de Moscou - em áreas com diversas rotas de transporte público - tornaram-se outro sucesso no mercado. Idealmente, próximo de estações de metro ou comboios suburbanos, bem como em zonas com infra-estruturas sociais desenvolvidas (creches, escolas, clínicas). Via de regra, a demanda por esse tipo de moradia vem de famílias jovens nas quais o cônjuge trabalha em Moscou e cria os filhos. Apartamentos neste formato são frequentemente adquiridos com hipoteca. Segundo Oleg Sukhov, a liquidez das habitações adquiridas a crédito é mais fácil de gerir, uma vez que a procura é extremamente sensível ao preço. Assim, uma correção de preço de 10% em relação ao nível médio do mercado leva a um forte aumento na procura de um objeto, o que permite reduzir o tempo de exposição em 20-30%.
Apartamentos: habitação e trabalho sob o mesmo teto
Apesar do polêmico status jurídico dos apartamentos, esses imóveis são populares no segmento empresarial. Em Moscou, esse formato já representa cerca de 30% da oferta, mas isso não impede os desenvolvedores. A elevada procura de apartamentos é parcialmente explicada por uma nova tendência que está gradualmente a ganhar força. Cada vez mais moscovitas (principalmente pessoas de profissões criativas, advogados, médicos, etc.) estão tentando combinar espaço de vida e de trabalho sob o mesmo teto. Embora a operação de habitações clássicas neste modo esteja associada a uma série de restrições legais e os imóveis suburbanos sejam inconvenientes devido ao colapso dos transportes, os apartamentos exigem uma liberdade de ação muito maior. Assim, apesar do crescimento estável da oferta neste segmento de mercado, esta é ativamente absorvida pela procura.