Перед замовленням проекту майбутнього будинку у багатьох виникають такі питання:
- замовити індивідуальний проект або вибрати типовий з каталогу?
- які складнощі можуть бути, якщо замовити типовий проект вдома?
- у чому перевага індивідуального проекту?
У цій статті ми відповімо на всі ці ваші запитання щодо індивідуальних та типових проектів, їх переваг, недоліків та особливостей, а також, у яких випадках краще замовляти індивідуальний проект, а в яких можна обійтися і типовим.
Типові проекти будинків
Недоліки типових проектів будинків
- Типові проекти можуть не задовольняти особливості вашої ділянки: розмір, ландшафт, розташування приміщень.
- Будинок, який ви збудуєте за типовим проектом, вже був побудований багато разів до вас. Когось даний факт може збентежити, що десь існують такі самі збудовані будинки.
- Типовий проект будинку не піддається значним змінам. Якщо почати вносити значні зміни до конструктиву будинку, рухати його зовнішні стіни, значно зменшувати або збільшувати площу, то зрештою з красивого і продуманого будинку може вийти щось незрозуміле. У цьому випадку ми рекомендуємо розробляти проект із нуля з використанням елементів готового проектуале не беручи його за основу.
Індивідуальні проекти будинків
Індивідуальний проект будинку має на увазі, що до архітекторів розроблять проект саме під вас з урахуванням усіх ваших побажань. З вами буде узгоджено кожен етап і в кінцевому підсумку ви отримаєте проект будинку вашої мрії, який задовольнятиме всі ваші потреби.
У якому випадку слід замовляти індивідуальний проект?
- Ви не можете вибрати відповідний будинок з каталогу готових проектів або ж вам подобається планування в одному будинку, фасади в іншому, наявність гаража в третьому. У такому випадку архітектор зможе зібрати все це воєдино і розробити для вас будинок, який буде відповідати всім вашим вимогам.
- Ви чітко знаєте, який будинок вам необхідний. Якщо ви вже заздалегідь продумали планування, матеріали, габарити, площу та інші елементи будинку і вам лише потрібно спроектувати, то в цьому випадку вам підійде індивідуальний проект. Архітектор врахує всі ваші вимоги та розробить проект будинку вашої мрії.
- Ваша ділянка має особливості, під які неможливо підібрати типовий проект. До таких особливостей можуть належати: малі чи нестандартні розміри ділянки, близькість сусідніх будівель, складний рельєф. У цьому випадку архітектор розробить проект, який врахує всі особливості вашої ділянки, підкреслить його переваги та приховає недоліки.
- У вас є особливі вимоги або ви хочете збудувати незвичайний будинок. Наприклад, ви хочете, щоб у вас в будинку була власна музична студія зі звукоізоляцією, або гарний фонтан у холі, або тераса незвичайної форми. Будь-яке нестандартне рішення можна реалізувати лише за допомогою індивідуального проектування.
- Ви хочете, щоб ваш будинок був повністю унікальним. Як уже було сказано вище, типові проекти побудовано багато разів. Якщо ви хочете, щоб ваш будинок був єдиним, вам підійде індивідуальний проект. У такому разі архітектор розробить для вас будинок, який буде тільки у вас.
Недоліки індивідуального проектування
До недоліків індивідуального проектування можна віднести вартість та строки. Проте недоліками це лише щодо типових проектів. Якщо ви замовлятимете проект великого будинку, то вартість розробки індивідуального проекту може бути вищою навіть у 10 разів. При цьому терміни розробки починаються від 2-х тижнів і можуть тривати кілька місяців, залежно від складності та площі будинку. У середньому розробка проекту будинку займає 4-5 тижнів.
Висновки
Якщо підбити підсумок усьому вищесказаному, то замовляти типовий проект має сенс, якщо ви маєте обмежений бюджет і у вашому будинку не буде жодних оригінальних рішень, а також є проект будинку потрібен вам терміново.
Якщо ж ви хочете повністю втілити всі ваші мрії щодо майбутнього будинку і готові за це переплатити та чекати на кілька тижнів розробки, то сміливо замовляйте індивідуальне проектування!
Наше бюро може не тільки розробити проект перепланування приміщень в індивідуальному будинку, але й допомогти у відповідності до Мосжилинспекції та БТІ.
Певна кількість московського житла побудована за так званими індивідуальними проектами. Що це означає? До даному виду багатоквартирних будинківвідносяться всі несерійні будинки.
Можна умовно виділити три основні різновиди типових будинків:
1) Вся стара забудова. Технології м асового житлового будівництва за повторно застосовуваними проектамидо 50-х років ХХ ст.не існувало.Тому всі дореволюційні, а також більшість – це індивідуальний проект. Існує однак кілька пізньосталінських серій цегляних та великоблочних будинків середини 50-х років.
Зазначимо цікавий факт. Більшість довідкових сайтів, які допомагають за адресою, відносять більшість цегляних будинків 50-70-х рр. до "індивідуальних проектів", хоча, як правило, такі будинки мають певний шифр проекту. Йдеться, наприклад, про серії II-01,, II-66, , , та інших цегляних будинкахцього періоду.
2) Індивідуальні будинки із елементів типових серій.
Панельний будинок на Рубцовській набережній. Будинок складається з секцій П44М та П44Т (кутові), і має мансардний поверх. Спроектований фахівцями МНДІТЕП та Моспроект.
3) Новобудови за індивідуальними проектами. Це, як правило, будинки бізнес-класу, а також елітне житло. Досить часто такі або монолітно-цегляні будинки будуються в одному або двох екземплярах.
Як ми вже писали у багатьох статтях, існує безліч типів будинків у Москві та Московській області. Ці будинки можуть відрізнятися за такими критеріями, як: основний матеріал, що використовувався в будівництві, рік будівництва, серія і проект будинку і так далі. Ці відмінні риси можуть ділити будинки на окремі проекти.
Є будинки, збудовані до періоду масової забудови, а існують і серійні будинки, як, наприклад, П-44, II-18 і т. д. Серійні будинки зводилися з 1950-х років у великій кількості. Всі вони мають схожі характеристики з будинками своїх серій, а розраховані вони переважно на більшість жителів середнього класу.
Проекти серійних будинків були розроблені такими інститутами, як МНДІТЕП, МосЖилНДІпроект, МосПроект та ін. Перепланування в таких будинках проводяться практично «за шаблоном», оскільки багато заходів дуже схожі, особливо в будинках однієї і тієї ж серії.
Але крім всіх типових будинків та будинків, збудованих до 50-х років, існують і індивідуальні проекти багатоквартирних будинків. До таких будівель належать в основному одиничні багатоквартирні будинки, які були збудовані в одному, двох або трьох примірниках (рідше – більше), найчастіше це багатоповерхові будинки елітного та бізнес-рівня.
У багатьох таких будинках є певні особливості, які полегшують процес перепланування, а також дають можливість провести ті ремонтно-будівельні заходи, які б не вдалося провести в будинках, побудованих за типовими проектами. Наприклад, у деяких багатоквартирних будинках, побудованих за індивідуальним проектом, повністю відсутні внутрішні несучі стіни, а замість них присутні колони, що несуть, – це дозволяє змінювати конфігурацію приміщення з об'єднанням, роз'єднанням і створенням нових кімнат.
У будинків, збудованих за індивідуальним проектом, частіше після закінчення будівництва «зникає» автор проекту будинку. Тому при переплануванні в квартирах даних будинків, коли потрібна розробка технічного висновку, власникам доводиться звертатися або до ГБУ Експертного центру, або до ГУП МосЖилНИИпроект.
Ось ви зважилися на будівництво заміського будинку своєї мрії, і в цей момент у вас виникає у голові питання, який проект вам замовити: типовий чи індивідуальний? У чому відмінність типового проекту від індивідуального?
Насамперед, що треба зробити перед вибором типового чи індивідуального проекту – це визначити тимчасові ресурси, які ви маєте. Після цього необхідно враховувати наступний важливий фактор: індивідуальне проектуваннякотеджу займе велику кількість часу і коштуватиме дорожче, ніж внесення необхідних вам правок у готовий типовий проект.
Типовий проект– це готовий шаблонний робочий проект. По суті, це золота середина між тим, що Ви хочете, тимчасовими витратами та вартістю проектування.
Типові проекти представлені у великій кількості у будівельних компаніях, тому можна підібрати проект, що відповідає Вашому смаку. Тільки не варто одразу думати, що типові проекти будинківобмежують ваші можливості як замовника. Це докорінно неправильно. За вашим бажанням у будь-який проект можна внести будь-які виправлення, у тому числі поміняти розташування, припустимо, ванни та туалету, кімнат та внутрішніх перегородок. Це означає, що на основі готового проекту можна створити адаптований варіант майбутнього будинку, який повністю відповідав би вашим вимогам. Також при бажанні можна змінити матеріали та колір обробки фасадів для надання йому більшої індивідуальності.
Немає також жодних підстав переживати, що таке житло неунікальне. Вносячи зміни в планування або зовнішнє оздоблення будинку можна надати його зовнішньому виглядунеповторність та унікальність, тому що саме Ви цього захочете.
Звичайно, не варто забувати про те, що будь-яка серйозна зміна конструктивної частини будинку тягне за собою збільшення вартості проекту і часу його реалізації. Тому перш ніж купити проект будинку- переконайтеся, що проект відповідає всім вашим вимогам та побажанням, щоб не довелося згодом вносити надто велику кількість змін до проекту. Така документація містить усереднені дані, отже, вона не враховує нюанси будівництва на конкретній території. Тому перед початком будівництва слід досліджувати топографію та геологію ділянки будівництва, а при необхідності внести зміни в частині конструкцій і фундаменту, що захищають, залежно від конфігурації ділянки, характеру ґрунту, особливостей клімату і т.д. Кожен із проектів може бути адаптований до умов конкретного регіону та ділянки будівництва.
Якщо ви вибираєте проект будинку в проектній організації, то її працівники повинні здійснити його посадку на місцевості. Це означає – розробити фундамент під типовий проект, з урахуванням ґрунтів, розташування будинку та геологічної обстановки в цілому. Але навіть якщо врахувати, що за посадку на ділянку і прив'язку до місцевості доведеться доплатити, ціна все одно буде нижчою за індивідуальний проект.
Головна перевага типового проекту полягає в тому, що за цим проектом вже було збудовано існуючі будинки, а отже, в ході будівництва не виникне непередбачених ситуацій, що може позбавити замовника від ризиків та недоліків, оскільки вони вже були усунені та технологія добре опрацьована.
Індивідуальний проект
Вибрати проект для будинку, про який мрієте, буває дуже складно: буває, що подобається все, або, навпаки, жоден існуючий варіантне підходить. У таких випадках саме фахівці допоможуть створити проект, який ґрунтуватиметься на ваших вимогах та уподобаннях.
Індивідуальне проектування – це розробка ексклюзивного архітектурного проекту, орієнтованого на конкретні умови, можливості та побажання клієнта.
Однак, слід пам'ятати, що проектування індивідуального плану заміського будинку – процес дуже складний, творчий, трудомісткий та дорогий. Зупиняючи свій вибір на індивідуальному проектіВи отримуєте унікальний будинок, створений з урахуванням усіх побажань та уявлень про ваш «будинок мрії».
Будинок, створений за індивідуальним проектом, буде максимально зручним і комфортним. Планування будинку буде відповідати вашим потребам, звичкам та захопленням усіх членів вашої родини. Важливим є той факт, що він відрізнятиметься від навколишніх будинків. Тільки індивідуальний проектбудинку чи котеджу дозволить реалізувати всі Ваші мрії про те, яким має бути Ваш будинок, як розумно використовувати кожен квадратний метрплощі. Індивідуальний проектвраховуватиме склад сім'ї та спосіб життя. Вам буде зручно у будинку, де є все, що Ви хотіли.
Будинок за індивідуальним проектом – це завжди не лише втілення таланту архітектора, а й реалізація його унікального авторського бачення. Це буде ексклюзивний будинок із авторськими елементами. За допомогою справжнього професіонала в ньому можна буде реалізувати найзаповітніші та найкреативніші ідеї.
Архітектор не припиняє роботу над проектом після того, як проект буде затверджений. На всіх етапах будівництва він веде так званий авторський нагляд, вносячи за необхідності різні редагування.
Будинок, зроблений за індивідуальним проектом - це вигідне та правильне вкладення коштів та часу. Зведені заміські будинкиза індивідуальними архітектурними рішеннями є показником високого статусу його власника!
Але який проект удома вибирати, типовий чи індивідуальний, вирішувати вже Вам.
У сьогоднішній статті йдеться про несерійні або нетипові будинки в контексті узгодження перепланування.
Для початку давайте розберемося, що означає нетиповий будинок?
Термін "несерійний будинок", так скажемо плаваючий. Точного визначення несерійного будинку немає. Єдине формулювання, яке хоч якось відображає ситуацію – це "індивідуальний проект".
Перепланування трикімнатної квартириу будинку, побудованому за індивідуальним проектом:
І якось, до чогось прив'язати цей термін не можна, тому що несерійний будинок може бути і 18 століття і збудований у 2017 році..
І щоб наприкінці статті зробити певні висновки, почнемо від зворотного з поняття "серійний" або "типовий дім".
Всім добре відомо, що за часів Радянського Союзурозпочалося масове будівництво будинків. Оскільки житла потрібно багато і в короткий термін, будинки будувалися за певним, заздалегідь розробленим типом або серією.
Розробкою типових серій будинків займалися такі науково-дослідні інститути як ЦНДІЕП Житла (Центральний науково-дослідний та проектний інститут житлових та громадських будівель - серії ГМС-2001, П111М, С-222 та ін.), МНДІТЕП (Московський Науково-Московський Науково) Експериментального Проектування - серії П44, П44Т, II-49, II-57, II-18, П3, П3М, МГ601 і т.д.), Моспроект (Серія КОПЕ) та інші. Ці інститути є авторами більшості серій будинків, якими забудована Москва.
Тобто, розроблявся один проект із різними варіанціями в контексті його застосування до планувальному рішеннюділянки (припустимо з поворотними секціями) і цей проект можна було нескінченну кількість разів застосовувати для будівництва будинків, що сильно здешевлювало процес, оскільки фактично на папері будинок завжди був уже готовий.
Але що таке нетипові будинки? Хто їх збудував і як узгоджувати в них перепланування?
Нетипові будинки - Це будинки, побудовані архітектором за індивідуальним проектом (тобто такий будинок один або їх кілька в Москві).
Зазвичай нетипові будинки бувають цегляними чи монолітними. Однак є й винятки. На своїй практиці ми бачили і не типові серії панельних будинків. Принаймні, ми надивляючись на звернення до різних державних організацій, не змогли дізнатися не лише серію будинку, а й навіть автора..
Резюме
Отже, які ж будинки можуть бути несерійними:
1.
Причому це можуть бути дуже давні будинки. У нашій практиці був один будинок 1718 будівлі.
Тобто це будинки апріорі до періоду типового домобудівництва, який розпочався у 1960-х роках.
Вікно з 1950 до 1960 року, так зване перехідне. У ці роки будувалися перші цегляні типові серії та індивідуальні нетипові. Точніше серії у них були - допустимо II-01, II-02, II-04 і т.д. Але за фактом їх також скоріше варто відносити до індивідуальних серій, оскільки будинки можуть відрізнятися за конструктивом.
2. Будинки дійсно індивідуальні роки споруди починаючи з 1960 та далі. Ці будинки будувалися разом із будинками у період типового домобудівництва і, як правило, їх відносили до елітних на той час будинків (МІДівські, ЦКівські тощо).
3. Сучасні цегляні та монолітні будинки. Це зазвичай індивідуальні будинки (ЖК-такий-то) розроблені одним архітектурним бюро (групою, майстернею і т.д.) взагалі якийсь якийсь комерційною організацією. І ось тут ситуація така. Дане архітектурне бюро створює проект, втілює його у реалізацію і потім у якийсь час припиняє своє існування, принаймні як юридична особа. І все.
Виходить, що цей будинок:
- нетиповий і несерійний (не відноситься не до якихось типових серій);
- індивідуальний (в одному екземплярі);
- без автора проекту або з неіснуючим автором (організація - автор проекту - припинила своє існування як юридична особа).
Тепер розберемо ситуацію у контексті узгодження перепланувань.
Узгодження перепланування в нетипових будинках практично нічим не відрізняється від узгодження перепланування в серійних будинках..
Перше, що потрібно зробити – це розробити проектну документацію.
Для узгодження планованого перепланування необхідно розробити проект та технічний висновок щодо можливості її твору.
Для узгодження виконаного перепланування – технічний висновок про допустимість та безпеку раніше виконаних робіт (ТЗ за фактом).
За пунктом 1 - Будинки споруди орієнтовно до 1940 року.
У даних будинку у зв'язку з технологією будівництва, що застосовується на той час, дерев'яні або змішані перекриття. І у зв'язку з цим набір проектної документаціїзавжди однаковий:
- Технічний висновок від ГУП Мосжилнііпроект.
- Проект перепланування від будь-якої проектної організації з допуском СРО (у тому числі і від нашої, будемо вдячні, якщо замовте цю документацію у нас).
- Аналіз проекту перепланування у ГУП Мосжилніїпроект.
Тут шлях один і якщо ми торкаємося несучі конструкції і якщо не торкаємося. Набір проектної документації єдиний. Більше подібно про будинки з дерев'яними або змішаними перекриттями ми розкрили тему в цій статті.
За пунктом 2 - У несерійних будинках (МИДівські, ЦКівські, у тому числі серії II-01, II-02, II-04 і т.д.), починаючи з 1955 років із ЗБ перекриттями можна замовити технічний висновок і проект перепланування у будь-якій організації з допуском СРО, у тому числі й у нашій. (Це якщо ми не торкаємося несучі конструкції).
Якщо ж ми їх торкаємося, то проектну документацію необхідно замовляти в ГУП Мосжилниипроект, оскільки автори-проектів побудованих у роки будинків вже немає і з існуючому регламенту документацію необхідно замовляти у інституті який заміщає відсутніх авторів-проектів будинків, тобто. у ГУП Мосжилніїпроект.
За пунктом 3 - Аналогічно до пункту 2.
Все вищеописане справедливе для перепланувань, які планується.
Якщо ж перепланування вже виконано, необхідно замовляти технічний висновок про допустимість і безпеку раніше виконаних робіт.
Але в даній статті ми не розкриватимемо широко тему з виконаних перепланувань у несерійних будинках, інформації багато, стаття на нашу думку вийти дуже великою і складночитаною, опишемо дані нюанси в якійсь окремій статті. Скажімо лише те, що принцип схожий, але є деякі варіації щодо комплектності документації, що розробляється.
Проект перепланування квартири у нетиповому будинку:
У нашій організації вартість розробки проектної документації у складі проекту перепланування та технічного висновку про можливість проведення перепланування складає 20000 рублів.
Вартість розробки технічного висновку про допустимість та безпеку раніше виконаних робіт складе 20 000 рублів.
Приклад технічного висновку від ГУП МосжилНДІпроект:
Ще один технічний висновок, розроблений ГУП МосжилНДІпроект, знаходиться на цій сторінці .
У випадку, якщо ваш будинок є пам'ятником архітектури, то технічний висновок також розробляється в ГУП МосЖилНИИПроект.
А проект перепланування замовляється в організації, яка має ліцензію на здійснення діяльності щодо збереження об'єктів культурної спадщини (наша організація має цю ліцензію).