Ипотека - залог недвижимого имущества, главным образом земли и строений, с целью получения ипотечной ссуды. Ипотека представляет такой вид залога, при котором закладываемое имущество не передается в руки кредитора, а остается у должника. Под ипотекой понимают также закладную и долг по ипотечному кредиту.
Ипотечное кредитование это выдача кредита банком под залог недвижимого имущества. Ипотечный кредит одна из составляющих ипотечной системы. В настоящее время ипотечное кредитование является одним из способов улучшения жилищных условий граждан. Граждане берут в банках кредиты на покупку недвижимого имущества, при этом сама приобретаемая недвижимость поступает в ипотеку (залог) банку как гарантия возврата кредита (ипотека в силу закона).
Ипотечным кредитованием является также залог уже существующего недвижимого имущества собственника для получения им кредита или займа, которые будут направлены либо на ремонт или строительство, либо на иные нужды по усмотрению заемщика-залогодателя (в большинстве случаев он же является собственником недвижимости).
Анализ ипотечного кредитования позволяет выделить два его основных направления:
Ипотечное кредитование физических лиц в части приобретения жилья, с целью улучшении существующих жилищных условий под залог жилой недвижимости или прав на нее;
Ипотечное кредитование юридических лиц на развитие бизнеса, где гарантией возврата также выступает недвижимое имущество, и собственно ипотечное жилищное кредитование.
На современном этапе развития экономики, во многих странах мира приобретение жилья в кредит является не только основной формой решения жилищной проблемы, но и сферой экономической деятельности, ключевую роль в которой играют банковские и другие кредитные структуры.
Двухуровневая система ипотечного кредитования:
1) заемщик - юридическое или физическое лицо, берущее кредит под залог недвижимости;
2) кредитор - банк;
3) ипотечное общество (агент) - основной элемент самофинансируемой системы ипотечного кредитования. Оно выкупает у банка закладные, выпускает ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами. Средства от продажи таких ценных бумаг идут на новые кредиты;
4) инвесторы - покупатели ипотечных ценных бумаг. Как правило, это пенсионные фонды, страховые компании, банки.
При одноуровневой системе ипотечного кредитования кредитор в лице банка самостоятельно выпускает ценные бумаги облигационного типа: так называемые «закладные листы».
Суть двухуровневой модели состоит в том, что выданные на первичном ипотечном рынке ипотечные кредиты переуступаются специально созданным субъектам - операторам вторичного рынка. Секьюритизация - трансформация банковских кредитов и других активов в фондовые ценности для продажи инвесторам. Секьюритизованные ипотечные кредиты облегчают доступ агентств к готовым инвестиционным рынкам. Вторичный рынок позволяет первичным кредиторам продавать займы и таким образом получать средства, необходимые для выдачи новых займов. Созданием вторичного рынка достигается экономическая цель перераспределения рисков и их снижения за счет распределения кредитных и рыночных рисков по каждому кредиту среди множества инвесторов.
За счет организации вторичного ипотечного рынка в странах англо-саксонской системы права достигаются определенные цели: перераспределение капиталов как из различных регионов, так и из различных областей деятельности: рефинансирование первоначальных кредиторов; снятие рисков с первоначальных кредиторов за счет переуступки ипотечных кредитов операторам вторичного ипотечного рынка; перераспределение рисков, связанных с осуществлением ипотечного кредитования между участниками вторичного ипотечного рынка.
Суть одноуровневой системы ипотечного кредитования состоит в том, что выдавший кредит ипотечный банк самостоятельно рефинансирует ипотечные кредиты за счет выпуска ценных бумаг облигационного типа - закладных листов. Выпуск и обращение закладных листов регулируются специальным законодательством. Деятельность эмитентов закладных листов, как правило, законодательно ограничена выдачей ипотечных кредитов и иными операциями, характеризующимися невысокой степенью риска.
Государственная поддержка ипотечного кредитования:
1) ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК) - создано Правительством Российской Федерации в 1997 году для обеспечения ликвидности российских коммерческих банков, предоставляющих долгосрочные жилищные кредиты населению, за счет покупки прав требований по таким кредитам на средства, привлекаемые путем размещения облигаций Агентства на фондовом рынке.
100 % акций АИЖК принадлежит Правительству РФ в лице Федерального агентства по управлению государственным имуществом.
Целью АИЖК являются:
Создание общих стандартов ипотечного жилищного кредитования;
Обеспечение доступности ипотечных кредитов для населения на всей территории России;
Создание института рефинансирования ипотечных кредиторов;
Создание вторичного рынка для обязательств, обеспеченных ипотекой;
Формирование рынка ипотечных ценных бумаг.
2) Программа ВЭБ - основные направления инвестирования средств:
Собственные средства Внешэкономбанка в облигации с ипотечным покрытием
Средства пенсионных накоплений, находящихся под управлением Внешэкономбанка как государственной управляющей компании
Средства Фонда национального благосостояния, выделяемые Правительством РФ
Залогодатель – физическое или юридическое лицо, предоставившее недвижимое имущество в залог для обеспечения своего долга. К ним предъявляются следующие требования:
Надежность и платежеспособность;
Добровольное предоставление в залог недвижимого имущества;
Способность внести авансовые платежи.
Залогодержатели – юридические лица, выдающие кредиты под залог недвижимого имущества. К ним относятся банки, фонды и другие кредитные учреждения, с которыми залогодатели заключают договор о предоставлении ипотечного кредита. Ипотечные кредиторы осуществляют обслуживание выданных ипотечных кредитов в течение всего срока действия кредитного договора.
Ипотечный банк – учреждение, которое специализируется на выдаче долгосрочного кредита под залог недвижимости. Ссуды такими банками выдаются не только на жилищное, но и на производственное строительство.
Совершенствование ипотечного кредитования:
1) уменьшение количества документов, которые необходимы для получения ипотечного кредита, а также уменьшение сроков рассмотрения предоставленных документов. Одним из путей совершенствования ипотечного кредитования является введение электронного документооборота и цифровой электронной подписи, благодаря которым можно существенно упростить процесс подачи документов для получения ипотечного кредита.
2) создание бюро кредитных историй, деятельность которых позволяет существенно ускорить процесс принятия решений о выдаче ипотечного кредита.
3) снижение первоначальных взносов, которые сейчас могут достигать 50% от стоимости жилья.
4) разработка и реализация государственных и муниципальных программ, с помощью которых различные категории населения нашей страны смогут приобрести собственное жилье. В настоящее время военные, молодые семьи, а также работники некоторых предприятий могут рассчитывать на существенные льготы при покупке жилья с помощью ипотеки, кроме того, покупатели квартир могут рассчитывать на существенный налоговый вычет в течение нескольких лет при покупке квартиры.
5) разработка законодательства, которое позволит защитить права владельцев ипотечных квартир. Не секрет, что многие кредитные организации пользуются правовой неграмотностью россиян и составляют договора таким образом, чтобы получить как можно больше прибыли с заемщика.
Проблемы ипотечного кредитования:
1) Рост стоимости жилья
2) Низкий уровень доходов
3) Высокие процентные ставки
В мировой практике оценка платежеспособности розничных заемщиков основывается на данных, поставляемых системой кредитных бюро. В свою очередь, вопросы востребования проблемной задолженности ложатся на специализированные коллекторские агентства. Текущая ситуация на российском рынке розничного кредитования позволяет говорить о том, что дальнейшие перспективы его развития неразрывно связаны с указанными инфраструктурными элементами. Проблема, однако, состоит в том, что эволюционный путь формирования инфраструктуры не всегда отвечает интересам общества. В этом случае инициативу по разработке и реализации организационных решений берет на себя государство. В частности, государство, как правило, играет ключевую роль в построении системы ипотечного кредитования.
В России в рамках приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье» ипотека рассматривается как основной механизм улучшения жилищных условий граждан. В этой связи государством были предприняты усилия по разработке необходимой нормативной базы, регламентирующей работу отдельных элементов инфраструктуры рынка ипотечного кредитования. В частности, модель, в соответствии с которой сейчас формируется система бюро кредитных историй, была определена именно в рамках пакета законов о доступном жилье. Политика в области ипотечного кредитования также предполагает непосредственное участие государства в создании системы рефинансирования ипотечных кредитов, центральным звеном которой является «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию». На данный момент общая стоимость закладных, находящихся на балансе АИЖК составляет около 14 млрд. руб., т.е. примерно четверть от общего объема выданных ипотечных кредитов.
Предоставляя банкам возможность рефинансировать портфель выданных ссуд, агентство одновременно способствует стандартизации деятельности в данной сфере. В частности, аккредитация регионального оператора, задачей которого должно стать формирование пулов закладных для последующего их выкупа агентством, предполагает определенные требования к инфраструктуре кредитования. Участие регионального оператора в системе рефинансирования возможно только при наличии у него заключенных договоров со страховыми и оценочными компаниями, список которых определяется агентством.
Предпринимаемые государством меры по стимулированию рынка ипотечных кредитов способствуют тому, что бизнес по выкупу закладных становится привлекательным и для банковских организаций. На начало 2006 года вложения банков в права требования по ипотечным ссудам составляли около 9 млрд. руб., и есть все основания полагать, что уже в ближайшее время они будут сопоставимы по объему с портфелем закладных АИЖК, как это и предусмотрено концепцией развития системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов.
В российском ипотечном кредитовании нельзя ограничиться отдельными мероприятиями. Необходим взаимосвязанный продуманный комплекс мер, направленных на развитие ипотечных отношений и ипотечного кредитования в РФ. Система ипотечного жилищного кредитования направлена на эффективное использование привлекаемых средств граждан, финансовых ресурсов кредитных организаций и предприятий. Необходимо обеспечить доступность ипотечных кредитов для населения, увеличить объемы и сроки возврата кредита.
В связи с этим предлагается разработать комплекс мер, призванных решить все выявленные проблемы и способствовать ускорению развития ипотечного кредитования в РФ.
Первая проблема - размер первоначального взноса. Это немаловажный фактор, имеющий значение при выборе банка потенциальным заёмщиком.
Первоначальный взнос подразумевает наличие у заёмщика накоплений, которые у большинства россиян отсутствуют. Рост стоимости жилья, высокий уровень инфляции и отсутствие защищенных от неё надёжных инструментов накопления (депозиты, ценные бумаги и т.п.,) также не способствуют росту сбережений населения.
Найдено следующее решение проблемы: для создания дополнительных конкурентных преимуществ на рынке ипотечного кредитования банку необходимо учесть, что из-за требований к уровню первоначального взноса большое количество потенциальных клиентов оказывается «за бортом» ипотечных программ.
В случае если при разработке и внедрении собственной ипотечной программы банк будет проводить более гибкую политику отбора потенциальных заёмщиков в части наличия у них достаточного количества средств для оплаты первоначального взноса, можно предположить увеличение клиентуры до 20-30%. С помощью механизмов страхования можно уменьшить сумму первого взноса в ипотечное жилье с 30 % до 10%, что повысит доступность ипотечного кредита для некоторых слоев населения, имеющих постоянный доход, но не имеющих значительного первоначального капитала. Однако с помощью механизмов страхования можно уменьшить сумму первого взноса в ипотечное жилье с 30 % до 10%, но при этом необходимо учесть, что данная схема автоматически повышает процентную ставку.
Стратегическим направлением развития системы ипотечного кредитования в регионах должна стать, по нашему мнению, реализация проектов по обеспечению жильем молодых семей, поскольку именно этот слой населения испытывает наибольшие затруднения с первоначальным накоплением, но имеет хороший потенциал для оплаты процентов по кредиту.
Вторая проблема - недостаточный платежеспособный спрос граждан на жилье и занижение работодателями официальных доходов сотрудников, затрудняющих реальную оценку платежеспособности клиента.
Анализ показателей доступности жилья показал, что гражданам без привлечения заёмных средств даже небольшую квартиру купить только за счёт имеющихся сбережений крайне сложно. При учёте роста рыночной стоимости жилой недвижимости и значительно отстающего от него увеличения доходов населения продолжительность накопительного периода достигает десятилетнего рубежа и имеет тенденцию к росту.
Решение проблемы состоит в том, чтобы в процессе анализа платёжеспособности потенциального заёмщика кредитующему банку необходимо учитывать совокупный доход, включающий в себя и официальную часть и доходы из незадекларированных источников. Для этих целей банку необходимо разработать и внедрить как можно более гибкую систему анализа платёжеспособности потенциального заёмщика, в которой бы учитывался его (его семьи) совокупный доход в полном объёме.
Помимо доходов важно учитывать и расходы заёмщика. Например, есть ли у него уже в собственности или в аренде жильё и сколько при этом он тратит на его содержание. Также можно учитывать и другие, в т.ч. и косвенные показатели - наличие положительной кредитной истории, образ жизни, общее состояние здоровья, образование, загородный дом, количество иждивенцев, расходы на автомобиль (или автомобили), расходы на отпуск, его частоту и географию, количество, марки и места покупок бытовой техники и одежды, обучение детей и т.п.
При разработке программы ипотечного кредитования граждан, имеющих достаточный уровень незадекларированного дохода, в качестве дополнительной меры по привлечению потенциальных клиентов можно внедрить изменяющуюся процентную ставку, которая зависела бы от соотношения между официальным и неофициальным доходами заёмщика.
Для такой категории на начальной стадии кредит выдавался бы под чуть более высокую процентную ставку, которая бы смогла нивелировать определённые риски банка на первом этапе. Впоследствии одновременно с укреплением доверия к заёмщику в процессе погашения им кредита, если заёмщик сможет документально подтвердить увеличение официальной части своего совокупного дохода, процентная ставка может быть пересмотрена в сторону ее уменьшения.
Третья проблема - доступность жилья как товара, т.е. возможность его приобрести на первичном или вторичном рынке, используя предоставленные для этих целей банком заёмные средства. Во второй главе в качестве причин возникновения данной проблемы назывались: нежелание продавца «показывать» все полученные за квартиру средства; достаточно длительный и хлопотный процесс оформления покупки с использованием ипотечного кредита; слабая финансовая мотивация риэлтеров - основных «поставщиков» жилья для заёмщиков; острый дефицит жилья, как на первичном, так и на вторичном рынках.
Решение проблемы найдено в обеспечении для клиента условий, при которых он с наибольшей долей вероятности мог бы использовать полученные от банка денежные средства, т.е, купить интересующее его жильё. Это возможно осуществить с помощью внедрения специальной программы, которая предусматривала бы формирование базы данных (желательно эксклюзивной) по объектам жилой недвижимости, готовым (согласно критериям банка и пожеланиям продавца) для продажи с использованием ипотечного кредита, выданного банком.
Например, на первичном рынке это могут быть специальные договора или соглашения с застройщиками, в рамках которых жильё продавалось бы только клиентам банка. Для достижения необходимого эффекта (широты ассортимента) подобными соглашениями банк должен «охватить» максимальное количество строящихся объектов. На вторичном рынке определённых положительных результатов можно добиться благодаря более тесному и последовательному сотрудничеству (включая специальные партнёрские программы) с крупными агентствами недвижимости, уделив особое внимание дополнительной финансовой мотивации риэлтеров. Агентства должны превратиться для банка в надёжного «поставщика» объектов жилой недвижимости в необходимом для банка объёме и по критериям, позволяющим эффективно выдавать ипотечные кредиты.
Кроме того, государству необходимо создать условия для увеличения объемов жилищного строительства путем внедрения открытых конкурентных процедур предоставления прав собственности на сформированные земельные участки застройщикам, упрощения процедур согласования и экспертизы градостроительной и проектной документации, развития системы кредитования застройщиков на цели жилищного строительства, а также установления прозрачных и эффективных процедур финансирования развития коммунальной инфраструктуры для объектов нового жилищного строительства.
Четвертая проблема - недостаток долгосрочных ресурсов (относительно короткий период кредитования).
Только государству под силу решить такую важную проблему привлечения инвестиций в жилищное строительство - проблему отсутствия в экономике России долгосрочных кредитов.
Поскольку жилищное строительство требует привлечения долгосрочных ресурсов, банки, стремящиеся самостоятельно привлекать такие ресурсы, сталкиваются с их отсутствием на рынке. Таким образом, сегодня большинство банков осуществляют кредитование только за счет собственных ресурсов, что и обусловливает необходимость участия государственных капиталов в этих процессах. В качестве источников таких ресурсов необходимо использовать средства специализированных международных финансовых структур и государственные бюджетные средства - привлечение средств из этих источников (особенно средств специализированных международных финансовых структур) решает также пятую проблему - высокая стоимость привлекаемых банками ресурсов (высокая процентная ставка).
Однако средств, выделяемых государством на развитие Агентства по ипотечному Жилищному кредитованию недостаточно в масштабах государства и государству необходимо уделить больше внимания финансированию АИЖК и принятию целевых программ развития жилищной политики в регионах России.
Для совершенствования механизмов поддержки спроса потребуется также корректировка ряда действующих на федеральном и региональном уровне программ предоставления субсидий на приобретение жилья с учетом следующих принципов:
унификация принципов и исходных данных для определения размера субсидий;
привязка размера субсидий к уровню дохода их получателей; возможность использования субсидий в форме первоначального взноса при покупке жилья за счет кредитных средств;
прозрачность и обеспечение контроля над финансовым исполнением программ субсидирования на всех этапах прохождения денежных средств.
Для становления и развития системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования необходимо предусмотреть решение следующих основных задач:
- - создание и внедрение универсального механизма обеспечения притока долгосрочных внебюджетных финансовых ресурсов в бюджетную сферу;
- - создание инфраструктуры, обеспечивающей наличие четкого и надежного механизма регистрации сделок с недвижимостью и прав на нее, а также процедуры доступа к этой информации участников рынка ипотечного кредитования;
- - разработка механизма налогового стимулирования как граждан-получателей ипотечных кредитов, с одной стороны, так и коммерческих банков - ипотечных кредиторов и инвесторов, обеспечивающих рефинансирование коммерческих банков-кредиторов, с другой стороны;
- - создание равных условий для свободной конкуренции между субъектами рынка ипотечных кредитов;
- - создание механизмов социальной защиты заемщиков как от неправомерных действий банков-кредиторов, так и для их социальной адаптации при процедуре выселения в случае невозможности погашения взятого ранее ипотечного кредита;
- - изменение общеэкономической ситуации, падение темпов инфляции, снижение цен на жилье, стабилизация курса рубля, что содействовало бы перемене в отношении российских банков к кредитованию приобретения жилья.
Помимо этого, предлагается утвердить законопроект, разрешающий, инвестировать пенсионные накопления в ипотечные облигации, поскольку имеет смысл использовать средства государственного пенсионного фонда, доходность которого, например, за 2006 г. составляла только два процента в рублях.
Для решения проблемы снижения стоимости ипотечного кредита предлагается утвердить законопроект о потребительском кредитовании, в котором предлагается ввести стандартную и прозрачную процедуру получения кредита, общие условия договоров кредитования, а также обозначить обязательства банка предоставлять полную информацию об общей сумме платежей по кредиту.
Шестая проблема - отсутствие вторичного рынка ипотечных кредитов. В диссертации определено, что механизм рефинансирования должен содержать меры и процедуры, направленные на радикальное снижение рисков инвесторов и кредиторов, включающие государственные гарантии, стандартизацию ипотечного кредитования, системы страхования, поручительства и подтверждения платежеспособности заемщика.
Отличительной особенностью этого механизма является условие, при котором доля кредита в стоимости жилья должна быть в несколько раз меньше собственных инвестиций заемщика, а условия кредитования должны соответствовать его доходам. Эти условия делают ипотечные бумаги надежными, но низкодоходными. Поскольку обеспечением ипотечных ценных бумаг выступают пулы закладных, необходимо законодательно ускорить регистрацию этих пулов.
Кроме того, необходимо внести поправки в закон «Об ипотечных ценных бумагах», поскольку он не соответствует требованиям рынка.
Например, положение об обязательной страховке в пользу не кредитора, а заемщика. Под такие условия сегодня невозможно найти кредитов, а в законе говорится, что можно секьютиризировать только те кредиты, которые точно соответствуют его требованиям.
Ликвидность низкодоходных ипотечных ценных бумаг регулируется государственными мерами экономического стимулирования участников рынка. Основным источником рефинансирования являются бюджетные ресурсы. Механизм рефинансирования в условиях переходной экономики приводится в движение механизмом мультипликации налогов, а не механизмами финансового рынка, как это предусмотрено в развитых рыночных системах.
Покупателями ипотечных ценных бумаг могут быть муниципалитеты, субъекты федерации и федеральные структуры. За счет эффекта мультипликации налогов система ипотечного кредитования генерирует дополнительные налоги в бюджет, и эти ресурсы рассматриваются в качестве источников ипотечного кредитования. Покупка ипотечных ценных бумаг на средства бюджета может стать одним из способов рефинансирования в системе ипотечного кредитования. Вложение бюджетных средств в ипотечные бумаги может принести доход бюджету не только за счет купонного дохода, но и за счет эффекта мультипликации налогов.
Седьмая проблема - риски банков при ипотечном кредитовании (которые закладываются ими в ставки).
Одной из основных проблем, которую приходится решать эмитентам на рынке ценных бумаг является предоставление гарантий и снижение риска для инвестора. Риски жилищных облигационных займов определяются, прежде всего, наличием и качеством гарантий со стороны администрации. Из-за долгосрочности проектов в условиях экономической и политической нестабильности любые гарантии местных администраций становятся сомнительными без поддержки федеральных структур, координирующих состояние рынков недвижимости, ценных бумаг, инвестиций.
Также предлагается использовать различные способы обеспечения возврата кредитов. Для этого есть два основных пути: применение залогового обеспечения для привлечения финансирования (например, в качестве ипотечного покрытия облигаций) и путем их трансформации в ценные бумаги (ипотечные сертификаты участия или инвестиционные паи), которые, в свою очередь, могут быть выпущены на вторичный рынок для рефинансирования ипотечных кредитов.
Кроме того, представляется необходимым упорядочить систему передачи страховых возмещений в погашение кредитов за заемщиков.
Восьмая проблема - непродуманная государственная налоговая политика при ипотечном кредитовании.
Поскольку налогообложение субъектов жилищной ипотеки является важнейшим фактором, влияющим на эффективность развития ипотечного жилищного кредитования, необходимо внести изменения в порядок расчета следующих налогов для сферы ипотечного кредитования и жилищного строительства:
- - налога на доходы физических лиц;
- - налога на имущество организаций;
- - земельного налога;
В целях оптимизации налогообложения жилищного строительства представляется уместным в рамках налога на имущество организаций следующее:
- - внести в статью 381 «Налоговые льготы» НК РФ такие категории льготных организаций, как организации, созданные исключительно с целью жилищного строительства (жилищно-накопительные кооперативы, строительно-сберегательные кассы, фонды ипотечного кредитования и другие).
- - исключить из налоговой базы (ст. 375 и 376 НК РФ) недвижимое имущество, находящееся в залоге (ипотеке) в качестве обеспечения возврата ипотечного жилищного кредита в тех случаях, когда право собственности на жилую недвижимость переходит к новому собственнику после осуществления всех расчетов по договору.
- - установить в субъектах Российской Федерации дифференцированные ставки по налогу на имущество организаций при осуществлении жилищного строительства для организаций, уполномоченных органами региональной власти и местного самоуправления на проведение бюджетной и социальной ипотеки.
Совершенствование законодательства в сфере ипотечного кредитования, особенно в части защиты прав кредиторов, создаст банкам возможности по расширению объема предоставляемых ипотечных ссуд.
Залог гарантирует возврат средств, финансовое учреждение имеет право реализовать недвижимость или другое закладываемое имущество и покрыть кредит за счет его продажи. Особенность ипотеки в том, что кредитуемый может использовать закладываемое имущество по своему усмотрению, но без возможности его продажи в период погашения кредита. Для уменьшения рисков используется ипотечное страхование.
Разновидности ипотеки по типу обеспечения
Существует два понятия — ипотека и ипотечное кредитование. Первое обозначает залог или предмет, который обеспечивает кредит. Второе обозначает деятельность по предоставлению кредита, в которой в качестве залога выступает не только недвижимость. Ипотечное кредитование считается более широким понятием, чем, например, жилищное, так как в первом случае в залог принимается движимое и недвижимое обеспечение.В качестве обеспечения ипотеки используются:
- частные дома, квартиры;
- части домов или квартиры;
- земельные участки, перечень которых утвержден гражданским кодексом.
- промышленные предприятия, другая недвижимость, используемая для бизнеса;
- дорогостоящее имущество.
Законы по ипотечному обеспечению
Законы «о залоге», «об ипотеке» регулируют данный вид деятельности. Можно выделить следующие положения:- операции по ипотеки регистрируются на государственном уровне;
- ипотечный договор заключается в виде закладной;
- законом регулируются ситуации с дополнительным обременением, например, при сдаче в аренду помещений;
- перечисляются объекты, выступающие в качестве обеспечения;
- при выдаче ипотеки под залог с/х угодий, регулирование отношений осуществляется посредством специальных законов.
Особенности оформления договора
Оформление ипотеки отличается для каждого случая. Если при эксплуатации недвижимости извлекается прибыль, то в соглашении прописывается, что полученный доход должен направляться на погашение кредита или обозначаются другие условия. Возможность сдавать залоговое имущество в аренду прописывается в договоре.Процесс регистрации для каждого случая особый. Если в качестве залога выступает земля, то регистрация выполняется в соответствующем земельном комитете, при обеспечении ипотеки квартирой закладная регистрируется в БТИ. В случае с промышленным предприятием оформление производится по месту регистрации государственного органа, который ставил компанию на учет.
В закладной прописываются следующие пункты:
- название документа, в данном случае закладная;
- ФИО, прописка, юридический адрес (для компании);
- место оформления сделки;
- сроки погашения ипотеки, суммы;
- оценка закладываемого имущества.
Ипотека или ипотечный кредит является, пожалуй, особенным кредитным продуктом, который банк предлагает своим клиентам. Ее исключительность заключается в некоторых особенностях, которые, как правило, не присущи другим кредитным продуктам:
- сверхдлительный срок кредитования, который может достигать 30 лет, но, как правило, бывает от 10 до 20 лет;
- относительно большая сумма кредита;
- недвижимое имущество в качестве объекта залога.
Особенности ипотеки
На самом деле особенности ипотеки не ограничиваются теми, которые перечислены выше. Более того – в реальности их гораздо больше, а разобраться со всеми нюансами без специальных знаний достаточно сложно. Поэтому в этой статье я помогу разобраться в нюансах ипотечного кредита.
Длительный срок кредитования, который в большинстве случаев составляет 15-20 лет, обуславливает высокие риски, которые в равной мере могут затронуть и банк и заемщика. Риск, связанный с фактором неопределенности, увеличивается прямо пропорционально продолжительности договора ипотеки. В течение этого времени могут произойти любые события экономического характера: от потери заемщиком работы до банкротства банка. Также нельзя исключать возможности финансового кризиса, гражданских противостояний, стихийных бедствий и техногенных катастроф, которые могут уничтожить объект залога, и тому подобных событий, которые нельзя заранее предвидеть.
Поскольку рассмотреть все эти риски объективно невозможно, мы остановимся на чисто экономических и финансовых особенностях ипотечного кредита. Согласитесь, достаточно сложно предугадать возникновение пожара или наводнения, не говоря уже о более глобальных катаклизмах. Но вернемся к особенностям ипотеки.
Длительный срок кредитования
Для банка главной проблемой является возможная потеря заемщиком источника дохода, что может произойти как в результате его увольнения, так и частичной или полной утратой трудоспособности в результате травмы, болезни или несчастного случая. Смерть заемщика также ставит под вопрос возврат кредита. Поэтому обязательным требованием банка является приобретение заемщиком полиса страхования жизни и здоровья с суммой покрытия не менее остатка задолженности по ипотеке. В случае наступления страхового события ипотечный кредит будет погашен за счет страхового возмещения. Однако риск потери работы заемщиком в результате увольнения остается непокрытым.
Для заемщика также существуют риски, связанные с финансовым благополучием банка. Например, в результате банкротства банка заемщик должен будет полностью погасить остаток задолженности, или он может потерять свою недвижимость. Когда суд признает банк банкротом, то всем заемщикам будет предложено немедленно возместить всю задолженность. Если они не смогут сделать этого, то залоговое имущество будет реализовано, а средства от его продажи пойдут на погашение ипотеки. Согласитесь, ситуация не совсем приятная. Следует сказать, что такие ситуации возникаю нечасто, но, тем не менее, полностью исключать возможность их возникновения не стоит.
Относительно высокая сумма кредита
Стоимость недвижимости во все времена остается относительно высокой (по сравнению с другими товарами длительного пользования). Это обусловлено тем, что помимо прямого назначения – непосредственного проживания, недвижимость часто приобретается чисто с инвестиционной целью. Например, квартиру можно приобрести с целью получения дохода от роста ее рыночной стоимости. Другими словами, купить дешевле, продать дороже. Кроме того, квартиру можно сдавать в аренду, что принесет инвестору дополнительные текущие доходы. Это приводит к повышению спроса на рынке недвижимости, что автоматически ведет к росту цен на нее.
Помимо этого важным фактором является и относительно высокая себестоимость строительства, и необходимость привлечения значительных средств, и достаточно высокая продолжительность строительства крупных объектов.
В общем, все эти факторы, как и многие другие, приводят к тому, что средняя сумма ипотечного кредита, как правило, выше, чем при любых других видах банковского кредитования.
Недвижимое имущество в качестве объекта залога
В отличие от других типов физических активов, недвижимое имущество обладает рядом специфических особенностей. Любые активы подвержены износу, как моральному (например, устаревание, вызванное появлением новых технологий), так и физическому. Чем меньше срок полезной эксплуатации физического актива, тем выше влияние этих факторов. Поскольку срок полезной эксплуатации недвижимости измеряется десятками лет, а иногда, и превышать сто лет, фактор износа не имеет решающего значения. Для сравнения приведу простой пример.
Совершенно очевидно, что рыночная стоимость легкового автомобиля после 10 лет эксплуатации снизится в несколько раз, что будет результатом физического и, в меньшей степени, морального износа. Такой товар, как ноутбук, потеряет большую часть своей стоимости в течение 2-3 лет, что произойдет в результате морального и, в гораздо меньшей степени, физического износа. Стоимость недвижимости за 10 лет, напротив, может вырасти в несколько раз, но может и упасть.
В целом, рыночная стоимость недвижимости зависит от многих факторов, среди которых можно выделить: изменение уровня доходов населения, уровень процентных ставок по ипотечным кредитам, политика государства в сфере строительства и многие другие. Кроме того, недвижимость может приобретаться в инвестиционных целях, что часто вызывает резкий рост ее стоимости в момент входа спекулятивного капитала на рынок, и быстрый спад в момент его выхода. В современной истории существует масса подобных примеров, наиболее свежим из которых является мировой финансовый кризис 2008 года, причиной которого стал ипотечный кризис в США. В 2000-ые недвижимость в США стала выгодным объектом инвестирования, поэтому крупные инвесторы массово вкладывали свои средства в ее приобретение. Это привело к значительному росту цен, который закончился их обвалом в 2008 году, что, в свою очередь, привело к банкротству многих крупнейших банков, осуществлявших операции с ипотекой.
Итак, недвижимое имущество является специфическим объектом залога, поскольку ни банк, ни заемщик по объективным причинам не могут спрогнозировать изменение его рыночной стоимости.
Возможность снижения рыночной стоимости недвижимости
Снижение цен не выгодно ни банку, ни заемщику. Заемщик в этом случае будет переплачивать за недвижимость. Банк в такой ситуации сталкивается с риском того, что в случае дефолта заемщика (проще говоря, если заемщик не сможет продолжать выплачивать ипотеку), он не сможет погасить всю задолженность за счет средств от реализации залога. Эту ситуацию удобно рассмотреть на примере.
Предположим, что заемщик взял ипотечный кредит на сумму 90000 у.е., при рыночной стоимости квартиры 100000 у.е. (недостающие 10000 у.е. заемщик выплатил из своих собственных средств). Допустим, через 3 года рыночная стоимость недвижимости снизилась на 30% и составила 70000 у.е. При этом, остаток задолженности по ипотеке составляет 77600 у.е. Если заемщик в силу каких-либо причин не сможет выплачивать кредит, то банк в случае реализации объекта залога потеряет 7600 у.е. С другой стороны, согласитесь, любому неприятно осознавать, что купил квартиру дороже, чем она стоит сегодня.
Возможность изменения процентной ставки
Подробнее о видах процентных ставок мы поговорим несколько позднее. Тут я хотел бы заострить Ваше внимание на следующем моменте. В договоре ипотеки обязательно присутствует пункт, позволяющий банку пересмотреть процентную ставку по ипотеке в одностороннем порядке. Заемщику остается простой выбор, либо погасить ипотеку досрочно, либо согласиться. Поэтому я советую очень внимательно изучить эту часть договора перед его подписанием, а лучше проконсультироваться у профессионального юриста.
Риск досрочного погашения ипотеки
Улучшение материального положения заемщика может привести к тому, что он сможет выплатить кредит гораздо быстрее, чем это было предусмотрено договором. В результате банк недополучит всей суммы процентов, которую он рассчитывал получить. Казалось бы, это не проблема заемщика, однако она может стать ей. Обычно банки позволяют заемщикам беспрепятственно досрочно погашать ипотеку, не применяя каких-либо штрафных санкций. Однако в некоторых случаях в договоре может присутствовать пункт, который устанавливает штрафные санкции за досрочное погашение. Поэтому я советую внимательно ознакомиться с договором, с целью выявления подобных нюансов.
Требования к заемщику для выдачи ипотеки
Поскольку ипотеке объективно сопутствую более высокие риски, банк выдвигает к заемщику более высокие требования, чем, например, при выдаче потребительского кредита на покупку ноутбука. Давайте рассмотрим основные из них.
Как и в случае предоставления любого другого типа кредита, главным условием получения ипотеки является подтвержденный доход заемщика. Для этого он должен представить справку о доходах по установленной форме, налоговую декларацию или бухгалтерскую и финансовую отчетность, если заемщик имеет собственный бизнес. От размера дохода будет напрямую зависеть максимально возможная сумма ипотечного кредита.
Возраст также является немаловажным фактором. Как правило, банки обязательно устанавливают минимальную планку, обычно она составляет 21 год. Также может быть установлена и максимальная планка, причем заемщик не должен достигнуть ее на момент завершения договора ипотеки. Например, такая планка установлена на отметке 65 лет. Это означает, что заемщик не должен быть старше 45 лет, чтобы взять ипотеку на 20 лет.
Общий стаж, в том числе непрерывный, и продолжительность работы на одном месте играют немаловажную роль. Если человек долгое время был безработным, а устроившись на работу и проработав на ней 8 месяцев подаст заявку на ипотеку, банк, скорее всего, ему откажет - сработает фактор отсутствия непрерывного стажа. Иногда банк может выставлять ограничение на минимальный общий стаж. Кроме того, продолжительность стажа на текущей работе обычно должна составлять не менее 6 месяцев.
Социальный фактор, такой как семейное положение и наличие детей также оказывает непосредственное влияние. При прочих равных обстоятельствах семья имеет больше шансов получить ипотеку, чем отдельный заемщик. Количество детей и прочих иждивенцев, напротив, снижает сумму кредита, поскольку на их содержание уходит часть дохода заемщика.
Помимо этого банк может потребовать заемщика найти поручителя, который добровольно обязуется выполнять обязательства по договору, если заемщик не сможет выплачивать кредит. При этом муж или жена, по законодательству некоторых стран, становится поручителем в обязательном порядке.
Условия ипотечного кредита
Договор ипотеки является достаточно сложным для понимания юридическим документом, который помимо финансовых вопросов затрагивает и имущественные аспекты, связанные с порядком реализации объекта залога в случае дефолта заемщика. Поэтому я настоятельно советую взять образец договора и дать изучить его профессиональному юристу. Мы же остановимся на финансовом аспекте.
Схема погашения
На практике аннуитет является более распространенным, поскольку позволяет при прочих равным обстоятельствах взять в кредит большую сумму. А иногда банки просто не предлагают для ипотеки схемы погашения убывающими платежами. Разницу между ними рассмотрим на простом примере.
Допустим, заемщик берет ипотечный кредит на 100000 у.е. на 20 лет под 12% годовых. При аннуитете размер платежа составит 1101,08 у.е. В случае выбора схемы погашения убывающими платежами первый платеж составит 1416,67 у.е. То есть, если доходы заемщика позволяют направить на погашение 1200 у.е., то аннуитет позволит ему взять кредит на 100000 у.е., а схема погашения убывающими платежами – нет.
Процентная ставка
Поскольку ипотечный кредит является долгосрочным, всегда существует риск изменения процентных ставок под влиянием рыночных факторов. Причем определить заранее, будут ли процентные ставки снижаться или расти, невозможно по объективным причинам. В этой ситуации банк предлагает заемщику возможность выбора между фиксированной или плавающей процентной ставкой. Каждый вариант имеет свои плюсы и минусы, поэтому рассмотрим их более подробно.
Фиксированная процентная ставка прописывается в договоре и действует в течение всего срока действия договора ипотеки. Как я уже упоминал, договор может содержать некоторые оговорки, которые все же позволяют банку изменить процентную ставку, поэтому внимательно ознакомьтесь с ними до подписания!
Будет ли выгоден выбор фиксированной процентной ставки для заемщика или нет, зависит от ситуации на кредитном рынке. Если процентные ставки по кредитам будут расти, заемщик будет защищен от этого. Однако если ставки будут падать, он будет переплачивать проценты.
Плавающая процентная ставка, как следует из названия, может измениться в течение срока действия договора. Поэтому в его тексте записывается не ее количественное выражение (например, 12% годовых), а формула расчета. То есть плавающая процентная ставка состоит из двух частей: изменяющегося ядра и фиксированной надбавки. В качестве ядра могут использоваться такие ставки, как LIBOR или EURIBOR , учетная ставка центрального банка, уровень инфляции и т.п. Фиксированная надбавка устанавливается банком, а ее размер, как правило, зависит от кредитного рейтинга заемщика. Чем выше его кредитный рейтинг, тем меньше будет размер надбавки. Пересмотр процентной ставки обычно осуществляется периодически, что закрепляется в договоре. Ставка может пересматриваться ежемесячно, ежеквартально, раз в полгода или ежегодно.
Давайте рассмотрим механизм действия плавающей процентной ставки на конкретном примере.
Для ипотечных кредитов, выдаваемых в долларах США, плавающая процентная ставка обычно привязывается к ставке LIBOR. Допустим, что заемщик взял ипотечный кредит на сумму 100000 у.е. сроком на 15 лет. При этом договор предполагает ежеквартальный пересмотр процентной ставки по формуле «трехмесячная ставка LIBOR + 9,5%», а ставка LIBOR на момент заключения договора составляла 4,25%. Предположим, что на момент первого пересмотра процентной ставки трехмесячная ставка LIBOR составила 4,57%.
Поскольку ипотека предполагает две схемы погашения, то и мы рассмотрим обе из них.
При схеме погашения убывающими платежами все выглядит довольно просто. График платежей составляется на период до первого пересмотра процентной ставки, то есть в нашем примере на 3 платежа (один квартал). Итак, процентная ставка на момент подписания договора составляет 13,75% годовых (4,25% + 9,5%). Основная сумма кредита 100000 у.е. будет равномерно распределена пропорционально периоду кредитования, то есть на 180 частей (15 лет, что составляет 180 месяцев). Проценты будут начисляться на остаток задолженности по ставке 1,1458333% (13,75%/12). Следует отметить, что я использовал распространенный подход, который подразумевает равное количество дней в каждом месяце. Однако некоторые банки используют фактическое количество дней, что, впрочем, не вызовет сколь бы то значимых расхождений. Итак, график на первые три платежа будет выглядеть следующим образом.
После этого произойдет пересмотр процентной ставки, которая теперь составит 14,07% (4,57% + 9,5%). В течение следующего квартала проценты будут уже начисляться по этой ставке, пока не произойдет очередной пересмотр. Таким образом, график платежей на следующий квартал будет иметь вид.
Затем последует очередной пересмотр процентной ставки, и так будет продолжаться до того момента, пока заемщик не выплатит ипотечный кредит полностью.
Хоть схема погашения убывающими платежами и предполагает их последовательное снижение, в случае с плавающей ставкой это может быть далеко не так. Если ее изменяющаяся часть будет расти, то это может вызвать и рост платежей, как мы и убедились на примере.
В случае с аннуитетом схема на первый взгляд выглядит сложнее, но на самом деле она ничем принципиально не отличается. Первым делом нам надо найти размер платежа, что удобно сделать в Excel при помощи функции «ПЛТ» (в некоторых версиях «Платеж»). Для этого надо заполнить параметры функции в диалоговом окне.
- «Ставка» - процентная ставка по кредиту. На момент подписания договора ипотеки ставка составляет 13,75% годовых (4,25% + 9,5%). Однако нам надо учитывать один нюанс, что в договоре фигурирует процентная ставка в годовом выражении, а нам надо привести ее из расчета ежемесячного погашения. Поэтому в этой графе мы заполняем «13,75%/12»;
- «Кпер» - количество периодов кредитования, заполняем «180» (180 месяцев);
- «Пс» - сумма кредита, заполняем «100000».
Остальные поля не заполняем.
Платеж составит 1314,99 у.е. и будет действовать до следующего пересмотра процентной ставки через три месяца. Учитывая, что при аннуитете проценты также начисляются на остаток задолженности, график погашения на первые три месяца будет иметь следующий вид. (Подробнее с методикой расчета платежа при аннуитете можно ознакомиться в статье «Аннуитет »)
После этого будет пересмотрена процентная ставка, которая теперь составит 14,07% и будет действовать до очередного пересмотра.
Пересчет аннуитета может показаться на первый взгляд очень сложным, однако, это совсем не так. Мы, как и прежде, воспользуемся функцией «ПЛТ», параметры которой надо правильно заполнить.
«Ставка» - процентная ставка выросла до 14,07%, поэтому в этой графе мы заполняем «14,07%/12».
«Кпер» - на этот момент уже прошло 3 месяца, поэтому до конца действия договора осталось 177 месяцев, что мы и заполним «177».
«Пс» - на этот момент заемщик уже вернул часть основной суммы кредита, а именно 513,31 у.е. (169,16+171,09+173,06). То есть на момент пересчета остаток задолженности составит 99486,69 у.е., что и надо заполнить в этой графе.
Таким образом, новый платеж составит 1336,24 у.е., а график погашения будет выглядеть следующим образом.
В дальнейшем пересчет аннуитета будет осуществляться аналогично.
Итак, в момент подписания договора ипотеки невозможно однозначно ответить на вопрос, какая из процентных ставок, в конечном счете, окажется выгодней. Тут как раз уместно выражение: «Знал бы прикуп – жил бы в Сочи». Но поскольку выбирать все равно придется, я дам несколько рекомендаций.
Фактически фиксированная процентная ставка дает определенность, то есть Вы, заранее знаете размер всех платежей, что позволяет осуществлять планирование погашения ипотеки. Однако если процентные ставки будут падать, Вы будете переплачивать, по сравнению с плавающей ставкой.
В свою очередь, плавающая процентная ставка усиливает фактор неопределенности, поскольку не позволяет прогнозировать размер будущих платежей. Станет она, в конечном счете, выгодной или нет, будет зависеть от динамики кредитного рынка. Если ставки будут расти, Вы однозначно проиграете, если будут падать – Вы выиграете.
На мой взгляд, фиксированная ставка является более удачным вариантом, но окончательное решение принимать придется именно Вам.
Досрочное погашение
Условия договора обычно предполагают возможность досрочного погашения. Подробно на примере с механизмом досрочного погашения можно ознакомиться в статьях «Досрочное погашение аннуитета » и «Досрочное погашение по схеме убывающих платежей ».
Однако помните, в некоторых случаях досрочное погашение может сопровождаться штрафными санкциями, размер и порядок начисления которых оговаривается в условиях договора.
Расчет ипотеки
Подведем итоги
Как мы убедились, в договоре ипотеки может быть много подводных камней не только финансового, но и юридического характера. Поскольку срок действия договора исчисляется годами, а иногда и десятилетиями, шанса на исправление ошибок у Вас может и не быть. Поэтому я советую досконально изучить договор, разобраться во всех нюансах, проконсультироваться у профессионального юриста, объективно оценить свои финансовые возможности и только после этого подписывать договор.
Для удобства изучения материала статью разбиваем на темы:
Объектами кредитования инвестиционных проектов выступают на следующие мероприятия:
Строительство, расширение и техническое перевооружение объектов производственного и непроизводственного назначения;
Приобретение движимого и недвижимого имущества (построек, оборудования и др.).
Организация процесса кредитования регулируется внутренними банковскими положениями. Отличительной особенностью различных банковских технологий в этой сфере являются источники инвестиционных ресурсов. В зависимости от вида источников и формы привлечения инвестиционных средств используются разные кредитные технологии: долгосрочный инвестиционный кредит или проектное кредитование (проектное финансирование). Банки могут предоставлять инвестиционные кредиты на синдицированной основе.
В России под проектным финансированием понимается финансирование инвестиционных проектов, обладающее рядом признаков:
Значительная доля участия инициатора проекта (не менее 30%);
При проектном финансировании банк не удовлетворяется возвратом ссуженной стоимости, а хочет участвовать в прибыли после реализации проекта. Поэтому часто в кредитном Договоре предусматривается право банка на приобретение части акций предприятия, являющегося объектом . Проектное финансирование применяется тогда, когда требуется большой объем инвестиций (строительство аэропорта, крупных предприятий, мостов, трубопроводов, финансирование разработки месторождений полезных ископаемых и т.д.).
Дополнительные кредитные ресурсы банки могут формировать путем выпуска ипотечных облигаций, размещаемых на , обеспеченных ипотечными кредитами или закладными, либо банки организуют муниципальные жилищные займы; аккумулируя тем самым деньги населения для кредитования строительства и покупки им жилья через продажу жилищных сертификатов.
Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей права ее законного владельца на совершение следующих действий:
Получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества, указанного в договоре об ипотеке, без представления других доказательств существования этого обязательства;
Получение залога на указанное в договоре об ипотеке имущество.
Закладная подлежит регистрации одновременно с регистрацией договора залога.
Жилищные сертификаты — особый вид облигаций с индексируемой , удостоверяющих право их собственника:
Приобретать квартиру (квартиры) при условии приобретения пакета жилищных сертификатов;
Получать от по первому требованию индексированную номинальную стоимость жилищного сертификата.
С принятием Федерального закона № 152ФЗ об ипотечных ценных бумагах» в Российской Федерации появились еще два вида ценных бумаг: облигации с ипотечным покрытием и ипотечные сертификаты участия.
Облигации с ипотечным покрытием обеспеченные ценные бумаги, владелец которых имеет право на получение от эмитента в предусмотренные им сроки номинальной стоимости по этим бумагам с процентами. Владельцы облигаций имеют право на получение фиксированного процента не реже одного раза в год.
2) заемщики — физические и юридические лица (строительные и риэлтерские фирмы), получившие ипотечный кредит;
3) кредиторы — ипотечные кредитные учреждения (коммерческие и специализированные ипотечные банки, строительные организации и др.), предоставляющие заемщикам ипотечный кредит;
Президент Российской Федерации, Российской Федерации, Минфин России, Федеральная налоговая служба по , Федеральное агентство по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству.
4) инвесторы — физические и юридические лица, приобретающие ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, эмитируемые кредиторами или операторами вторичного рынка (пенсионные фонды, страховые компании, инвестиционные фонды);
5) компании, которые определяют ипотечного рынка (продавцы жилья, оценщики, риэлтерские фирмы, органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, судебные органы, нотариальные конторы, страховые компании, операторы вторичного рынка).
Объектами сделок ипотечного рынка являются ипотечные кредиты и ипотечные облигации, или закладные. Ипотечные облигации обращаются на первичном и вторичном рынках.
В целом система ипотечного кредитования означает организацию взаимодействия между рынком ипотечного кредитования, рынком недвижимости и финансовым рынком.
Потребительские кредиты
Потребительский кредит предоставляется банками населению для удовлетворения различных потребительских нужд. Увеличивая платежеспособный спрос населения, кредит позволяет получать материальные блага, товары без предварительного накопления средств. С другой стороны, кредит ускоряет реализацию товарных запасов, услуг, тем самым обеспечивая расширенное воспроизводство в экономике страны.
Классификация потребительских ссуд, выдаваемых коммерческими банками, осуществляется по следующим признакам:
Срок кредитования — краткосрочные, долгосрочные;
Целевая направленность — на инвестиционные нужды, на приобретение товаров длительного пользования, на образование, лечение, на неотложные нужды и т.д.;
Тип заемщика — всем слоям населения, VIP клиентам, студентам, молодым семьям и т.д.;
Обеспечение — обеспеченные ссуды, необеспеченные (бланковые).
Потребительский кредит можно классифицировать как непосредственно кредит на потребительские нужды (неотложные нужды, экспресс кредиты, автокредитование и т.д.) и кредит, имеющий инвестиционный характер (ипотечные кредиты, кредиты на образование, ссуды фермерским хозяйствам и т.д.). В настоящее время к наиболее быстро развивающимся направлениям кредитования относятся экспресс кредиты, автомобильные кредиты и инвестиционное кредитование (в т.ч. и ипотечное).
В настоящее время банки выдают кредиты населению на неотложные нужды сроком до четырех пяти лет для приобретения транспортных средств, гаражей, дорогостоящих предметов домашнего обихода, на хозяйственное обзаведение, платные медицинские услуги и другие, цели.
Обязательным условием получения кредита на неотложные нужды является постоянная прописка или место работы, стаж работы на одном предприятии должен быть не менее одного года. Некоторые банки требуют страхования жизни и трудоспособности заемщика.
Сбербанк России выдает кредиты на образование до 6 лет. Его размер определяется стоимостью обучения (максимальный размер кредита — 70% от стоимости обучения).
Экспресс кредиты (кредиты на покупку товаров длительного пользования) распространяются через крупнейшие розничные магазины, ориентированные на массового клиента.
При массовом предоставлении экспресс кредитов при оценке кредитоспособности банки используют автоматизированную аналитическую систему, которая учитывает такие факторы, как возраст, пол, семейное положение, уровень образования, размер ежемесячного дохода, наличие движимого и недвижимого имущества, кредитную историю заемщика и ряд других факторов. Данная методика получила название «скоринговая модель принятия решения по кредитованию физических лиц».
Краткосрочный экспресс кредит под заклад ценных бумаг не требует Справки о доходах заемщика и его поручителей.
К инвестиционным кредитам населению относятся ссуды на приобретение, строительство и реконструкцию объектов недвижимости, ипотечные кредиты.
Сбербанк предоставляет долгосрочные кредиты на приобретение жилья в рамках президентской программы «Государственные жилищные сертификаты» в пределах 23% от размера субсидий сроком на 15 лет по льготной процентной ставке. Кредит предоставляется военнослужащим, уволенным в запас.
Кредитование населения осуществляется в соответствии с кредитной политикой банка на основе его целевого использования, обеспеченности, срочности, платности, возвратности.
При принятии решений о кредитовании банки ориентируются на оценку кредитоспособности заемщика, так как первичным источником возврата кредита выступает доход самого заемщика, а обеспечение по кредиту является вторичным источником его погашения.
Для оценки кредитоспособности заемщика банки разделяют заемщиков на две группы физических лиц:
Работающие по найму;
Занимающиеся частной в качестве предпринимателей без образования юридического лица либо владельцы хозяйствующих субъектов.
Если доход заемщика формируется за счет предпринимательской деятельности, то анализируются стабильность трудоустройства, занятость заемщика в стабильно развивающемся и потенциально доходном сегменте рынка.
Размер заработка или дохода заемщика определяет размер максимальной суммы кредита, который может быть предоставлен физическому лицу. Банки определяют по каждому виду кредита расчетные коэффициенты на базе среднемесячных заработков или доходов ссудо-заемщиков.
Обязательным условием предоставления кредита является наличие обеспечения.
Сбербанк России принимает в обеспечение кредита:
Поручительство граждан РФ, имеющих постоянный источник дохода. Количество поручителей зависит от суммы кредита;
Поручительство платежеспособного предприятия и организаций — клиентов Сбербанка России;
Ликвидные ценные бумаги (сертификаты и акции Сбербанка России и другие ценные бумаги в форме обособленных документов, реализуемых через учреждения банка, котирующихся на фондовых биржах иди выпущенных эмитентами, финансовая надежность которых не вызывает сомнения);
Объекты недвижимости, транспортные средства и другое имущество, передаваемое в залог.
Банк может отказать в выдаче кредита, если при Погашении ссуды из заработной платы необходимо удерживать свыше 50%.